Existem riscos na compra de imóveis em Leilões Judiciais? – Parte 2 de 2

SUMÁRIO

PARTE 1

Introdução

1. Existe a possibilidade de você perder o dinheiro investido em um leilão judicial?
2. Existe algum risco de a comissão do leiloeiro não ser devolvida ao arrematante no caso de desfazimento do leilão judicial?
3. O arrematante é responsável pelos ônus do imóvel que não estiverem explícitos no edital?
4. Qual o risco de o arrematante ter que responder pelas dívidas de condomínio existentes sobre o imóvel?
5. Qual o risco de o arrematante ter que responder pelas dívidas de IPTU do imóvel?
6. Existe o risco de o arrematante ter que arcar com o restante da dívida não coberta pelo valor da arrematação?
7. Existe risco de o executado depredar o imóvel antes da desocupação e entrega ao arrematante?
8. Existe risco de se comprar, em leilão judicial, um imóvel em loteamento irregular e ter que posteriormente pagar, a quem de direito, um valor adicional correspondente ao preço do lote no momento da regularização da área?
9. Existe risco do leilão ser anulado (cancelado)?
10. O que acontece se, após o leilão, o arrematante pagar o lance e, posteriormente, o executado pagar a dívida?

PARTE 2

11. Se, na matrícula (documento) do imóvel, existir penhora, hipoteca, usufruto ou anticrese, qual é o risco de sobrar alguma dessas restrições para o arrematante?
12. E se existir um contrato de locação vigente sobre o imóvel arrematado?
13. Existe o risco de um mesmo imóvel ser arrematado em mais de um leilão judicial?
14. Com qual velocidade o imóvel estará totalmente livre e será efetivamente seu após um leilão judicial?
15. Existe risco de você comprar um imóvel ocupado em leilão judicial e o ocupante demorar para sair?
16. Existe o risco de você ficar aguardando o 2º leilão e o imóvel ser vendido no 1º leilão?
17. Existe risco de você participar de um leilão judicial e não estar comprando todo o imóvel, mas apenas um pedaço dele?
18. Existe o risco de você pensar que está arrematando um imóvel, mas, de fato, estar arrematando os direitos que o executado possui sobre o imóvel?
19. Seguindo essa linha: existe risco de o “proprietário” do imóvel não ser aquele que está perdendo o imóvel em leilão?

Conclusão

11. Se, na matrícula (documento) do imóvel, existir penhora, hipoteca, usufruto ou anticrese, qual é o risco de sobrar alguma dessas restrições para o arrematante?

O risco é elevado, e essa situação deve ser bem analisada, antes do leilão, por seu advogado.

Se existir algum desses registros constritivos na matrícula do imóvel e o beneficiário desse registro não tiver conhecimento do processo que está levando o imóvel a leilão – não é o autor da execução e não foi informado como terceiro interessado –, há grandes chances de que essa perniciosa combinação implique a atribuição do ônus da dívida vinculada àquele registro ao arrematante. Ou seja, vai sobrar.

Para minorar esses riscos, o advogado do arrematante deverá verificar:

1. se existem tais ônus;
2. se todos os envolvidos foram devida e corretamente intimados da ocorrência do leilão; e
3. se os ônus existentes terão que ser suportados pelo arrematante, a depender da natureza dos ônus e de informações do edital.

No caso da existência de usufruto, o usufrutuário também deve ser intimado, mas não há previsão legal para que o usufruto seja cancelado só porque ele foi intimado. Vai depender do edital.

A regra é a seguinte: o leilão de imóvel gravado com algum dos ônus previstos na pergunta será ineficaz em relação ao senhorio direto, ou ao credor hipotecário, pignoratício, anticrético ou ao usufrutuário que não houver sido intimado.

Você deve saber que usufrutuário (aquela pessoa que está sendo beneficiada pelo usufruto registrado na matrícula do imóvel) pode usar e dispor do imóvel como quiser (morando nele ou alugando-o). Ao arrematar um imóvel com registro de um usufruto, você terá que conviver com o usufrutuário do bem durante o tempo de vigência estabelecido para o usufruto.

Essa é a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ), embora seja consolidado no mundo jurídico que arrematação seria uma forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, apta em tese a “limpar tudo” do imóvel. Só em tese, como se viu. Tudo vai depender de uma correta análise do processo judicial pelo bom advogado do arrematante.

12. E se existir um contrato de locação vigente sobre o imóvel arrematado?

Inicialmente, deve-se ter em conta que, se o contrato de locação for posterior à penhora que levou o imóvel a leilão, essa locação não possui eficácia e força alguma contra o arrematante.

Se o contrato de locação for anterior à penhora do imóvel e não estiver registrado na matrícula do imóvel, também não precisa ser respeitado pelo arrematante. Nessa situação, caso não seja do interesse do arrematante receber os aluguéis, mas sim ter a posse direta do imóvel, ele deve requerer que o Juiz do leilão lhe dê a posse do imóvel, inclusive com eventual auxílio de força policial.

Se o contrato de locação for anterior à penhora do imóvel e estiver registrado na matrícula do imóvel, o locatário deverá, preferencialmente, ser intimado do leilão. Durante a realização da disputa, poderá oferecer o mesmo lance do arrematante mais bem posicionado e arrematar o imóvel (direito de preferência). Se a intimação do locatário não acontecer e ele argumentar que tinha interesse em arrematar o imóvel, a arrematação feita prevalecerá, mas é possível que se crie uma discussão judicial quanto a essa questão no processo e atrase a efetiva posse do imóvel por parte do arrematante.

Nesses casos, de acordo com a lei do inquilinato, se o imóvel arrematado estiver locado, o arrematante poderá solicitar a extinção do contrato e o inquilino terá 90 dias para desocupar o imóvel.

Adicionalmente, deve-se saber que o arrematante tem o prazo de 90 dias para solicitar a extinção do contrato, a contar da data de registro da carta de arrematação. Se não solicitar a extinção nesse prazo, presume-se sua concordância com a manutenção da locação.

E se o contrato de locação for anterior à penhora do imóvel, estiver registrado na matrícula, e ainda possuir cláusula com direito de vigência? Nesse caso, o arrematante deve ter ciência de que, se o locatário resolver exigir o cumprimento do prazo do contrato averbado, sua imissão na posse de tal imóvel certamente irá demorar.

Ou seja, o arrematante terá que respeitar o contrato, de cuja existência já sabia quando arrematou o imóvel – decerto, verificou a sua existência quando analisou a matrícula do bem. Assim, o melhor a fazer é “respirar” e aceitar que precisará ficar um tempo recebendo aqueles aluguéis. Quem sabe isso não pode ser até bom, não é? Ou, quem sabe, não é justamente a existência de um contrato de locação averbado – ou seja, “garantia” de retorno mensal certo – que motive o arrematante a comprar o bem?

Percebeu que a existência de um contrato de aluguel pode ter diferentes resultados para os interesses do arrematante? Conseguiu perceber que o assessoramento por um advogado especialista é crucial para que você não tenha dissabores inesperados após arrematar um imóvel em leilão judicial?

Simplificando, a regra é a seguinte: se o imóvel está locado e o contrato foi averbado, você terá que cumprir o contrato até que ele termine, sendo que você receberá (em dia, espera-se) os aluguéis durante esse período.

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13. Existe o risco de um mesmo imóvel ser arrematado em mais de um leilão judicial?

Você deve ter ciência de que cada penhora registrada na matrícula do imóvel poderá corresponder à realização de um leilão judicial do imóvel. Por exemplo, se na matrícula existe o registro de 3 penhoras realizadas por Varas Judiciais diferentes, o imóvel poderá ser levado a leilão em 3 oportunidades diferentes para saldar a dívida correspondente a cada registro na matrícula.

É importante que um advogado especialista analise a situação de todas as penhoras incidentes sobre o imóvel que se pretende arrematar, visto que é possível que o imóvel esteja sendo levado a leilão por alguma dessas penhoras em data semelhante (até mesmo anterior ou por um preço mais barato!) à do leilão que você pretende participar, ou mesmo que tal imóvel já tenha sido arrematado em algum leilão e que apenas o arrematante pretérito não tenha baixado a penhora que está sustentando o leilão do seu interesse.

Por fim, deve-se ter ciência que, se duas pessoas distintas arrematarem o mesmo imóvel em função de penhoras diferentes existentes na matrícula do imóvel (o que, frise-se, não deveria acontecer, pois representa nítida falha na gestão processual e na comunicação entre os Tribunais), será proprietário aquele arrematante que primeiro registrar a carta de arrematação, sendo que nessa situação o trabalho do advogado para dar celeridade no seu processo será fundamental para que você obtenha sucesso na consolidação do leilão em que foi vencedor.

Mas não se recomenda ser o segundo arrematante do bem (em termos de data efetiva da arrematação, e não do registro na matrícula), a menos que seja uma oportunidade extremamente vantajosa. Afinal, mesmo que o advogado se esforce muito nesse processo em que você foi o “segundo comprador”, nem tudo depende só dele para que o registro saia antes. E, enquanto tudo não andar, você pode ficar com o dinheiro empacado na conta judicial.

14. Com qual velocidade o imóvel estará totalmente livre e será efetivamente seu após um leilão judicial?

Inicialmente, isso depende de o executado (aquela pessoa que está perdendo o imóvel) já estar, ou não, conformado com a perda. Se o inconformismo dele for grande, certamente se utilizará de todos os mecanismos processuais para tentar retardar a perda efetiva da propriedade e da posse, tentando anular o leilão. Mas aqui se espera que você, arrematante, esteja tranquilo e sereno, certo de que fez uma ótima análise de todo o processo antes do leilão, junto com o advogado especialista, e não estará sujeito a nenhuma intempérie.

Caso o executado pretenda questionar o leilão, esse questionamento deverá ser feito no prazo de até 10 dias úteis após o Juiz ter assinado o auto de arrematação (que é o documento inicial que informa que o imóvel foi arrematado). Essa contagem se inicia após a tríplice assinatura, do arrematante, do leiloeiro e do Juiz.

É preciso que se faça uma análise prévia do processo judicial para se verificar se o executado é atuante (em função de estar inconformado com a perda do imóvel no processo) ou se é pouco atuante e está, pelas discussões estabelecidas no processo, mais conformado com a perda do imóvel.

Além de se analisar o perfil do executado, também é primordial que se analise a qualidade dos seus advogados. Isso é necessário para antever possíveis desdobramentos que ocorrerão após o leilão.

Se é um executado que se manifesta demais no processo, de modo bem atuante, provavelmente questionará o leilão, ou seja, promoverá um difícil debate a respeito da legalidade do leilão.

A “velocidade” de liberação do imóvel também dependerá da qualidade e celeridade dos trabalhos desenvolvidos pela Vara judicial que levou o imóvel a leilão. Isso é totalmente variável, e a estimativa dessa “celeridade” só pode ser dada por um advogado especialista e atuante. Existem Varas em que os Juízes (e seus auxiliares) desenrolam com facilidade os atos de execução, e existem outras Varas que são mais “enroladas”. Afinal, o fluxo de trabalho em uma Vara é enorme; é até compreensível que tudo não ocorra na urgência inicialmente desejada.

Deve-se considerar ainda que a participação do advogado é primordial para acompanhar o fluxo processual e para não deixar que o processo “encalhe” em algum lugar dentro da Vara. Isso não garante a celeridade que todos desejamos, mas garante que não seja perdido tempo com os trâmites burocráticos da Vara sem que o processo esteja no aguardo de alguma manifestação do Juiz.

O imóvel estará totalmente livre, juridicamente, após você obter da Vara o documento da carta de arrematação e levá-la para registro junto ao Cartório de Imóveis. Com isso, a propriedade será finalmente sua. E a posse vem quase de modo concomitante, com a expedição e o cumprimento do mandado de imissão na posse pelo Oficial de Justiça.

14.1. Se o executado questionar o leilão no prazo legal, o que você deve fazer?

Nessa situação, seu advogado deverá analisar os argumentos que ele utilizou para questionar o leilão e verificar se tais argumentos são consistentes (se de fato comprometem a lisura do leilão) ou se são frágeis (não passam de um “esperneio” sem possibilidade de serem aceitos pelo Juiz).

Nesse momento, também conhecendo a qualidade do bem que você arrematou, e de posse da orientação emitida por seu advogado em relação aos argumentos do executado, você deverá decidir entre duas possibilidades:

1. permanecer no processo que levou o imóvel a leilão, situação em que seu advogado vai contrapor os argumentos utilizados pelo executado, e posteriormente você aguardará uma decisão do Juiz a respeito dessa discussão; ou
2. você pode desistir da arrematação e receber todo o valor que foi pago de volta, devidamente corrigido.

Antes de desistir, é certo também que você deve levar em consideração a qualidade financeira do imóvel arrematado. Se você arrematou para vender e obter lucro, você deve considerar se uma demora no desenrolar processual (que pode ser estimada por seu advogado) vai ou não comprometer a margem de lucro esperada, o que impactará na sua avaliação. Ou, se você arrematou para uso, deve avaliar se a uma demora no desenrolar processual é capaz de comprometer o uso planejado e pretendido para aquele imóvel.

Tudo deve ser levado em consideração!

Se você não se utilizou dos serviços de um advogado especialista antes de arrematar o imóvel em um leilão judicial – o que não é recomendável, pois, como se viu, os riscos e as “cascas de banana” são variados –, após o leilão é quase obrigatório que você contrate um. Afinal, se você não tiver um advogado nesse ponto, terá dificuldades até mesmo em acompanhar o processo judicial, visto que, em regra, para acessar os documentos dos autos, você precisa de uma senha eletrônica certificada. Além disso, para que as intervenções processuais judiciais sejam aceitas, devem ser feitas por advogado.

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15. Existe risco de você comprar um imóvel ocupado em leilão judicial e o ocupante demorar para sair?

É importante que o arrematante tenha ciência de quem está ocupando o imóvel.

Geralmente, o ocupante é o executado (expropriado), algum parente do executado, um inquilino ou um invasor. Essa informação é importante para você saber se depois terá dificuldade ou facilidade em desocupar o imóvel.

Você SEMPRE deverá requerer a expedição do mandado de imissão na posse e tentar a desocupação amigável antes do cumprimento do mandado. O pedido do mandado de imissão na posse deve ocorrer mesmo que o imóvel esteja desocupado, mesmo que seja um terreno, ou seja, qualquer que seja o tipo de imóvel. Isso lhe dará legitimidade para efetivamente entrar no imóvel.

Não sendo possível a desocupação amigável, deve ser cumprido o mandado de imissão na posse por Oficial de Justiça e empresa depositária. É o pior jeito de se fazer, mas, quando necessário, não se deve hesitar. Há empresas depositárias que fazem todo esse procedimento. Você as contrata por preço único (infelizmente, o custo aqui é seu) e a empresa vai ao local junto com o Oficial de Justiça para desocupar o imóvel.

Se for necessário, o Oficial poderá solicitar força policial caso haja resistência do ocupante do imóvel.

A empresa contratada levará os móveis para o local onde a pessoa pedir. E, se ela não tiver onde colocá-los, eles serão levados para o depósito da própria empresa. Daí passa a ser um problema a ser resolvido entre o antigo ocupante e a empresa, sem custo adicional para você.

A situação é constrangedora, mas o ocupante não será pego de surpresa. Afinal, ele já estava esperando que isso ocorreria a qualquer momento.

Por fim, uma dúvida recorrente é a seguinte: para iniciar o procedimento de desocupação, não é necessário que a Carta de Arrematação seja registrada na Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. O arrematante passa a ser proprietário de fato a partir da data de arrematação, sendo, inclusive, responsável pelos débitos a partir da arrematação. O efetivo registro junto ao Cartório de Imóveis apenas faz que o arrematante passe a ser o proprietário oficial do imóvel frente a terceiros.

16. Existe o risco de você ficar aguardando o 2º leilão e o imóvel ser vendido no 1º leilão?

Quando um imóvel é levado a leilão judicial, geralmente são oferecidas duas datas distintas para a compra:  1º Leilão (ou 1ª Praça) e 2º Leilão (ou 2ª Praça). Frequentemente, o valor do lance mínimo a ser ofertado pelo imóvel entre as duas praças é diferente. Essa inclusive é a orientação da lei, mas os Juízes não são obrigados a acatá-la.

Quando você realmente se interessar em arrematar um determinado imóvel, deve avaliar se já não é do seu interesse fazer a arrematação no momento do 1º Leilão. Isso porque, caso você aguarde apenas o momento do 2º Leilão, talvez o imóvel não esteja mais disponível, justamente por ter sido arrematado (vendido) no 1º Leilão por outro interessado.

Resumindo: não seja ganancioso esperando o segundo leilão para poder pretensamente lucrar mais. Se estiver dentro das suas expectativas e das suas margens, arremate logo no primeiro, para garantir.

Essa prática reduz drasticamente a concorrência, dando-lhe vertiginosa vantagem competitiva. Logicamente não é simples encontrar um imóvel de primeiro leilão com uma margem interessante para ser arrematado, mas não é impossível. Tudo dependerá de suas margens de negócio e da avaliação.

Ademais, ocorre com relativa frequência, devido à concorrência, de o valor da arrematação no segundo leilão ser acima do valor estabelecido para o primeiro leilão. Além disso, ao se aguardar até o 2º leilão, você estará dando ao devedor um maior prazo para ele se organizar e conseguir vias de tentar atrapalhar o leilão.

Então, se apareceu a oportunidade, não a desperdice.

17. Existe risco de você participar de um leilão judicial e não estar comprando todo o imóvel, mas apenas um pedaço dele?

Vamos lá. Você sabe que um imóvel pode ter mais de um dono (dois irmãos, marido e mulher, etc.).

Um desses donos pode ter uma dívida cuja origem não esteja atrelada ao imóvel (dívida trabalhista, dívida de consumo, etc.), e o credor de tal dívida pode requerer em Juízo que a parte do proprietário devedor seja levada a leilão para saldar tal dívida. Mesmo que a lei oriente que os Tribunais não alienem apenas partes de imóveis, novamente essa é uma orientação não vinculante.

Nessa situação, se você participar desse leilão e for vencedor, você arrematará parte da propriedade do imóvel, o que pode ser do seu interesse ou não, mas certamente é uma situação que deve ser prévia e plenamente conhecida por você para que tome a decisão mais adequada.

Quando apenas parte do imóvel está sendo leiloado, diz-se que o que está sendo leiloado é uma fração ideal do imóvel.

Quando você arremata uma fração ideal, você vira “sócio” do outro proprietário do imóvel que não teve sua parte leiloada. A lei estabelece que, para que tal leilão seja válido, seu novo “sócio” (coproprietário de bem indivisível) tenha sido previamente intimado da realização do leilão.

Como se disse, esse tipo de leilão judicial (leilão judicial de fração ideal) ocorre, mas só deveria ocorrer quando se pudesse desmembrar e se confeccionar uma nova escritura para o imóvel arrematado, como no caso de leilão de imóvel rural com área acima do módulo rural. Ou seja, quando se tratasse de leilão judicial de imóvel indivisível (como um apartamento, por exemplo), deveria ser levada a leilão a integralidade do imóvel, e não apenas uma fração ideal dele.

Existe um entendimento antigo do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que contradiz a informação do parágrafo anterior. Esse entendimento afirma que a alienação de bem indivisível não recairá sobre sua totalidade, mas apenas sobre a fração ideal de propriedade do executado. Esse entendimento encontra-se superado pela legislação mais atual.

Mas tal entendimento, mesmo superado, já trazia exceção para a alienação de bem de propriedade indivisível de cônjuges, informando que a parte do cônjuge que não deu causa ao leilão do imóvel será “indenizada” por parte do valor pelo qual o imóvel foi arrematado. Confirmando a atual regra geral, deve ser leiloado todo o imóvel e não apenas uma fração ideal dele. Mas, infelizmente, nem sempre é assim.

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18. Existe o risco de você pensar que está arrematando um imóvel, mas, de fato, estar arrematando os direitos que o executado possui sobre o imóvel?

Primeiro, o que são “direitos sobre o imóvel”?

• Fala-se de direitos sobre o imóvel quando o executado tem, por exemplo, um compromisso de compra e venda do imóvel, quitado ou não, mas não realizou a transferência do imóvel para seu nome. Como você estará adquirindo direitos, os direitos adquiridos só correspondem ao valor que efetivamente o comprador já pagou.
• Os direitos sobre o imóvel também podem decorrer da posse do imóvel, pelo executado, exercida como direito indireto adquirido (direito pelo fato de ser companheiro, herdeiro, e outras possibilidades que não levaram o executado a possuir a efetiva propriedade do imóvel).

Partindo disso, você deve verificar qual a origem desses direitos, e, posteriormente, verificar nos autos se existe documentação que comprove a efetiva existência de tais direitos. Em alguns casos, se você não se atentar a essas questões, você não conseguirá realizar o registro junto ao Cartório de Imóveis, ou seja, não transferirá o imóvel para sua propriedade.

Em caso de dúvida, o melhor é verificar junto ao Cartório de Imóveis se você poderá ter uma solução satisfatória no caso concreto. E melhor ainda que isso seja feito antes do leilão, acompanhado por um advogado (afinal, direito registral é algo muito específico).

Situação semelhante ocorre quando o executado (aquela pessoa que está perdendo o bem) não possui integralmente a propriedade do imóvel por não ter efetuado todo o pagamento devido relativo à compra e venda. Nessa situação, é fundamental que o arrematante tenha ciência do valor da dívida ainda incidente sobre o imóvel, visto que, ao arrematar os direitos que o executado tem sobre o imóvel, o arrematante até comprará o imóvel, mas também ficará com a dívida ainda não quitada.

18.1. Se o leilão for de “direitos sobre o imóvel”, porém na matrícula constarem penhoras do antigo proprietário com data anterior ao compromisso de compra e venda, isso pode configurar fraude à execução?

O que caracteriza a fraude à execução é a pessoa vender o imóvel e ficar sem condições de pagar as suas dívidas (ficar insolvente) durante o curso do processo judicial. Por isso, seu advogado deve analisar as datas, o tipo de negociação feita e todo contexto que pode levar ao cancelamento do leilão. De preferência, tudo isso antes do leilão.

O dono de um compromisso de compra e venda não é dono do imóvel. A transferência da propriedade do imóvel se dá com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Imóveis. É isso que efetiva uma transferência imobiliária.

Se uma pessoa tem um compromisso de compra e venda não registrado e o bem vai para leilão por dívidas do antigo proprietário, o comprador perderá o imóvel e terá que recuperar seu prejuízo promovendo ação contra o antigo proprietário. A menos que o Juiz do processo tenha fundamentos muito claros e sólidos – o que é improvável nesse caso – para afastar essa presunção legal.

Se comprou, deve passar para o seu nome e registrar.

19. Seguindo essa linha: existe risco de o “proprietário” do imóvel não ser aquele que está perdendo o imóvel em leilão?

Acontecendo de um imóvel ir a leilão sem pertencer ao executado, mas “pertencendo” a uma terceira pessoa, esta poderá ingressar em Juízo com ação própria para garantir sua “propriedade” do imóvel.

A regra é a seguinte: só é dono de imóvel aquele que efetuar o registro em seu nome junto ao Cartório de Imóveis.

No Brasil, contudo, em função das condições econômicas da população e dos elevados custos cartoriais, muitas pessoas adquirem um dado imóvel por meio de operação de venda e compra, pagam pelo imóvel tudo o que foi acertado, chegam inclusive a providenciar a escritura do imóvel (junto ao Cartório de Notas), mas depois não transferem a propriedade do imóvel para o seu nome junto ao Cartório de Imóveis. Ou seja, ficam apenas com o famoso “contrato de gaveta”. Ter a escritura não registrada NÃO É ser dono do imóvel.

As pessoas, infelizmente, desconhecem que, sem o registro junto ao Cartório de Imóveis, não são donas do imóvel.

Nessa situação amplamente difundida em nossa sociedade, não é incomum que (i) o ex-proprietário do imóvel (aquele indivíduo em cujo nome o imóvel está registrado no Cartório de Imóveis) adquira uma dívida qualquer, (ii) não venha a pagá-la e, (iii) depois, essa dívida venha a ser cobrada na Justiça, culminando com a venda do imóvel que está em seu nome para quitá-la.

Ocorre ainda, com relativa frequência, de esse imóvel ser levado a leilão, arrematado, e o seu “novo proprietário” (aquele que possui o contrato de gaveta) só descobrir tal situação no momento que a Justiça for promover a desocupação do imóvel e a transferência de sua posse para o arrematante.

Quando se tem essa situação, o Juiz decidirá se o leilão será anulado por esse motivo (visto que o bem arrematado de fato “não pertencia” ao executado) ou se fará valer a lei, informando ao detentor do contrato de gaveta que, a partir do momento em que ele não fez a transferência do imóvel para seu nome, assumiu esse risco.

O arrematante deve tentar antever tal situação para, de antemão, saber em que está se metendo e nas possíveis consequências que terá que suportar. A melhor estratégia para isso é tentar descobrir quem ocupa efetivamente o imóvel: se não for o executado, é bom tentar descobrir a relação executado-ocupante.

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Conclusão

Parece evidente que os riscos embutidos na aquisição de imóveis em leilões judiciais são vários e que contorná-los pode ser uma situação simples ou não, a depender de como a situação real se amoldará ao que está previsto nas leis e na jurisprudência.

De tudo que falamos aqui, contudo, a conclusão é uma: O MAIOR E MAIS EFETIVO RISCO é de o arrematante ingressar nesse mundo dos leilões judiciais desprovido de uma assessoria jurídica especializada, o que pode redundar em significativos riscos financeiros e também em outras tantas possibilidades de ver seu patrimônio deteriorado.

Ninguém deve fazer nada no “oba-oba”. Ou você deve estudar muito para ter bastante segurança em seus passos, ou você deve buscar ajuda de um profissional altamente especializado. Ou você aceita o risco de perder muito dinheiro.

Eu me lembro de que, quando comprei meu primeiro imóvel em leilão judicial, ganhei a disputa com um lance único de um apartamento com grande liquidez na região mais nobre de Brasília, por 50% da avaliação (que já estava abaixo do mercado). E isso por quê? Simples: o leiloeiro, durante sua fala para oferecer o bem (àquela época, os leilões ainda eram presenciais), equivocou-se e afirmou que o arrematante teria de arcar com uma dívida de credor hipotecário na faixa de 1,5 milhão de reais, sendo que o bem valia pouco mais de 600 mil reais.

Quem pagaria 300 mil para levar uma dívida de 1,5 milhão? Ninguém, óbvio. Partindo dessa informação do leiloeiro, todos os pretensos interessados na disputa se desinteressaram e eu comprei com lance único. E comprei porque estava certo do que eu tinha estudado e de todos os meus conhecimentos. Tinha analisado todo o processo e tinha certeza de que aquela dívida milionária não sobraria para mim. E efetivamente não sobrou.

Se não se recomenda investir na Bolsa de Valores com afobação, imagina comprar um imóvel em leilão judicial…

Enfim. Se você tinha medo de (i) que o leilão fosse cancelado (a arrematação não valesse) e que seu tempo tivesse sido perdido, (ii) descobrir após a arrematação alguma complicação que não tivesse observado anteriormente, ou ainda (iii) que a burocracia envolvida fosse muito grande de forma que seu dinheiro ficasse retido por tempo maior que o planejado, você deve ter verificado que tudo isso é possível, mas que tudo também pode ser perfeitamente contornado com os conhecimentos específicos necessários.

E aí, as explicações iniciais a respeito dos riscos envolvidos em leilões judiciais de imóveis lhe foram úteis? Encontrou a solução que se encaixa perfeitamente ao seu caso específico ao longo do texto? Comente e compartilhe o seu comentário!

AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

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