Existem riscos na compra de imóveis em Leilões Judiciais? – Parte 1 de 2

Desconheço atividade humana que envolva dinheiro, associada à possibilidade de ganho financeiro, que não tenha risco.

Dito isso, muitos brasileiros possuem preconceito… medo… ignorância… desconfiança… e outros substantivos que poderiam ser utilizados quando se pensa em adquirir qualquer coisa em leilão, ainda mais um imóvel (apartamento, casa, loja, sala comercial, etc.), quer seja para investimento, quer seja para uso próprio.

Outras tantas pessoas, provavelmente com razão, quando ouvem a palavra Justiça (ou Judicial) ou qualquer remissão a algo que esteja ligado ao Poder Judiciário, possuem a certeza de que o negócio é enrolado e que talvez o melhor a ser feito seja passar longe desta oportunidade.

E quando se juntam então estas duas palavras… Leilão + Judicial… regra geral, o que se houve é: “tô fora”, “não me meto com isso”, “não quero nem saber”, “tá doido que vou colocar meu dinheiro nisso”, “pode esquecer… me apresente outra oportunidade”, etc.

Acreditando que muito deste asco derive da falta de conhecimento em relação ao tema, nesta sequência de dois posts, vamos apresentar os principais riscos a que uma pessoa pode estar sujeita ao pretender aplicar seu dinheiro na compra de imóveis por meio de leilões judiciais.

Observe com atenção e verá que todas as situações descritas não são simples, mas também não são complexas, mas não se trata de nada em que você, estando bem assessorado – preferencialmente por um advogado especialista na área – não consiga contornar ou resolver de forma adequada, fugindo de todos os riscos porventura envolvidos.

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1. Existe a possibilidade de você perder o dinheiro investido em um leilão judicial?

O leilão é uma forma de disputa em que existem diferentes pessoas interessadas na aquisição de um bem. No caso, estamos tratando da situação em que diferentes interessados irão disputar a aquisição de um imóvel que está sendo ofertado em um processo judicial para saldar uma dívida ou resolver alguma situação jurídica pendente.

Após a disputa com os demais interessados, se você for o vencedor em um leilão judicial, você irá receber uma guia de pagamento (um boleto), para que efetue em prazo curto (no primeiro dia útil seguinte ao leilão ou dentro de poucos dias) o pagamento do lance ofertado pelo imóvel arrematado, e você também receberá os dados bancários para que efetue o pagamento da comissão do leiloeiro.

Em síntese, para você participar de um leilão judicial de imóveis, exceto se o edital do leilão expressamente contiver determinação em contrário, você deverá ter disponível o montante de dinheiro suficiente para quitar o valor do lance e o valor da comissão do leiloeiro até o final do expediente bancário do primeiro dia útil seguinte àquele em que foi realizado o leilão judicial.

Caso seu dinheiro esteja alocado em alguma aplicação financeira, dificilmente você irá conseguir cumprir o prazo acima relatado. Mas mesmo que o pagamento seja feito tão logo quanto possível (com poucos dias de atraso), em regra, o juiz que conduz a ação irá aceitar o pagamento em função do menor “trauma” estabelecido entre a decisão de ter que aceitar esta sua pequena falha e ter que refazer todo o processo para novamente levar o imóvel a leilão, atrasando a resolução do conflito envolvido no processo. Mas procure não atrasar, ou sairá de sua situação de conforto jurídico.

Como dito, do ponto de vista do juiz, isso é um problema, mas não tão relevante. Mas o executado (aquela pessoa que está perdendo o bem) poderá utilizar isto como argumento para questionar a lisura do leilão. Via de regra a reclamação dele não será aceita, mas certamente só a abertura dessa discussão irá atrasar todo o desenrolar da posse e transferência da propriedade do imóvel para o arrematante, e, portanto, deve ser evitada.

O dinheiro que você pagar pelo lance (o valor que você ofereceu pelo imóvel) ficará depositado em uma conta judicial, que só o juiz tem poderes para movimentar. Este dinheiro será corrigido diariamente (geralmente pelo índice correspondente ao da caderneta de poupança) e, caso o leilão seja anulado por qualquer motivo, este dinheiro lhe será devolvido devidamente corrigido.

É importante que você acompanhe o processo para não permitir que o dinheiro utilizado para pagar o lance vencedor, e que está agora depositado em uma conta judicial, seja liberado (total ou parcialmente) antes que você possua a documentação indispensável para garantir sua propriedade e posse do imóvel arrematado.

O trabalho de manter o dinheiro pago retido nos autos até que o arrematante tenha toda situação do imóvel resolvida (propriedade em seu nome e posse) deve ser devidamente acompanhado, preferencialmente por um advogado. A presença deste profissional garante que, caso seja necessário, prontamente seja feita intervenção no processo para se garantirem os direitos do arrematante.

1.1. O pagamento, no leilão judicial, poderá ser feito por meio de carta de crédito de instituição financeira?

Não. O pagamento só poderá ser feito à vista, que é a regra, ou parcelado, se o edital do leilão tiver tal previsão e você tenha sido vencedor nessa modalidade. Mas, em qualquer dos casos, sem o uso de carta de crédito de instituição financeira.

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2. Existe algum risco de a comissão do leiloeiro não ser devolvida ao arrematante no caso de desfazimento do leilão judicial?

Quando é realizado o leilão, se a venda ocorrer, surge a necessidade de pagamento da comissão do leiloeiro.

A possibilidade de essa comissão não ser devolvida ao arrematante é praticamente inexiste.

No entanto, uma das possibilidades de isso ocorrer é quando se está diante da situação em que o arrematante causou o desfazimento do leilão por não ter pago o valor ofertado no lance vencedor ou por não ter concretizado, no prazo que lhe fora oportunizado, a caução necessária quando for o vencedor tendo ofertado pagamento parcelado.

É importante que você saiba que pode desistir da arrematação, por alguma das razões amparadas por lei, sendo que, em tais situações, a devolução da comissão do leiloeiro, corrigida monetariamente, lhe é devida, e geralmente é feita sem demora.

Neste caso, é fundamental que o arrematante conte com um advogado especialista em leilões, visto que existem alguns juízes que entendem que a comissão do leiloeiro não deve ser devolvida ao arrematante no caso de desistência, e existem julgados em diversos sentidos quanto a este aspecto, sendo que a intervenção no processo com boa argumentação será necessária.

Mas saiba que o Superior Tribunal de Justiça entende que a comissão do leiloeiro não é devida em caso de frustação da arrematação.

Outra possibilidade de não devolução da comissão do leiloeiro é se a arrematação for tornada ineficaz, por falta de intimação, por exemplo, em relação a quem tinha o imóvel em garantia de alienação fiduciária, hipoteca ou anticrese, e se, simultaneamente, o arrematante não exercer seu direito de desistência em função da proclamação desta ineficácia.

Veja que se trata de uma situação mais técnica, em que o devido assessoramento por um advogado é indispensável.

Resumindo, se o leilão não for desfeito por culpa do arrematante, o que foi pago ao leiloeiro lhe será devolvido, desde que arguido no tempo correto.

Se houver, no edital ou no processo judicial, menção quanto à possibilidade de dificuldades de receber de volta a comissão do leiloeiro no caso de desistência do arrematante, até porque tal desistência pode ser necessária em função dos argumentos e novos fatos que possam surgir no curso do processo após a arrematação, deve-se avaliar bem a possibilidade de não participar de tal leilão.

2.1. Como proceder caso você tenha pago a comissão do leiloeiro, e o leilão, por algum motivo que você deveria ter verificado anteriormente, mas não verificou, for anulado ou cancelado?

Nestes casos, primeiro vá ao leiloeiro informando da situação e pedindo a devolução da comissão que lhe foi paga. Se não resolver, peticione ao juiz para que ele determine que o leiloeiro devolva a comissão paga, tendo em vista que a arrematação não foi perfectibilizada.

Não se pode imputar ao arrematante o dever de suportar as despesas processuais de ato que não se aperfeiçoou por circunstâncias alheias à sua vontade.

2.2. O que acontece se o executado pagar a dívida após o leilão (um outro risco que veremos abaixo)?

Neste caso, ele (o executado) deverá também pagar a comissão do leiloeiro em função da remição da dívida. E, como não cabe ao leiloeiro receber por um único trabalho o pagamento de duas comissões, caso o arrematante tenha pago a comissão, ela lhe será devolvida.

3. O arrematante é responsável pelos ônus do imóvel que não estiverem explícitos no edital?

Se existirem ônus sobre o imóvel leiloado que não tenham sido mencionados no edital, o arrematante poderá desistir da arrematação, desde que o faça em até 10 dias úteis após a assinatura do auto de arrematação pelo juiz.

3.1. E se o arrematante só descobrir tais ônus após o prazo passível para desistência?

Neste caso, esses ônus passam a ser da responsabilidade do arrematante.

Isto demonstra que é vital que uma análise aprofundada a respeito dos ônus que recaem sobre o imóvel que se pretende arrematar seja devidamente realizada, mesmo antes de o leilão ocorrer.

Tomando todas as cautelas prévias que são indispensáveis, o arrematante não precisa deixar de participar de leilão pelo “simples” fato de existirem ônus sobre o imóvel que pretende arrematar, mas sim terá, em tal situação, condições de mensurar a viabilidade da efetiva participação no referido leilão, desde que disponha de todas as informações necessárias para a tomada de decisão.

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4. Qual o risco de o arrematante ter que responder pelas dívidas de condomínio existentes sobre o imóvel?

A regra geral é que as dívidas de condomínio acompanham o imóvel, devendo o arrematante considerar no seu cálculo financeiro o custo de arcar com o valores do lance, da comissão do leiloeiro e do passivo referente aos débitos condominiais, salvo quando especificado o contrário no edital do leilão ou no processo judicial.

Se assim não o fosse, o perdão dessa dívida traria aos demais condôminos ônus excessivo referente ao rateio de tais despesas inadimplidas pelo proprietário do referido imóvel.

Geralmente o edital estabelece qual será a regra de pagamento dos débitos condominiais, determinando se o valor da dívida será amortizado com parte do valor do lance (aquilo que se ofertou e pagou pelo imóvel) ou se tal ônus deverá ser arcado pelo arrematante do imóvel.

O arrematante só pode ser responsabilizado por dívida de condomínio se tal dívida estiver prevista no edital, e se o edital não deixar claro que o débito condominial não será de responsabilidade do arrematante.

Na hipótese de o arrematante ter que arcar com estas dívidas, ou se o valor do lance ofertado na arrematação não for suficiente para saldar a dívida de condomínio, é possível que você negocie junto ao condomínio (sindico, administradora ou advogado do condomínio) para obter um desconto para pagamento à vista ou o parcelamento do passivo existente.

Se o valor da dívida de condomínio for alta, e for permanecer sob a responsabilidade do arrematante, vale a pena negociar o valor da dívida antes de arrematar o imóvel, porque, depois de realizada a arrematação, dificilmente você vai conseguir reduzir o montante da dívida. Nesta situação, o condomínio irá considerá-lo como investidor (pessoa que dispõe de recursos financeiros elevados) e dificilmente se lhe concederá algum benefício.

Isto é, mesmo antes do leilão, você pode começar a “negociar” a dívida de condomínio, colocando-se como interessado em quitar a dívida.

Se a ação não for de condomínio, e no edital o valor da dívida de condomínio for informado, ainda que não diga expressamente que a responsabilidade é do arrematante o pagamento de tal dívida, este responderá.

Fique atento!

4.1. E se o valor da dívida do condomínio for maior do que o valor do lance vencedor, para quem fica a conta?

Se o valor da dívida de condomínio exceder o valor dado pelo lance, o arrematante terá que arcar com o valor da dívida remanescente, desde que a dívida esteja prevista no edital de forma expressa.

Na prática, a diferença será cobrada do arrematante, sendo que o arrematante deve contabilizar isso na formação do lance que irá ofertar.

Mas essa é uma questão controversa judicialmente, sendo que se pode “brigar” judicialmente pelo não pagamento, mas em função do valor deste débito deve-se avaliar a viabilidade de fazer ou não essa quitação. E essa “briga” judicial depende diretamente de um advogado com ótima argumentação, porque é realmente um mar cinzento no universo jurídico.

4.2. E se o edital for omissão em relação ao que ocorrerá com o passivo de débitos condominiais?

No caso de o edital não falar nada sobre dívidas de condomínio, e muito menos sobre quem será o responsável pelo seu pagamento após o leilão, o Superior Tribunal de Justiça entende que o arrematante não responderá por este passivo. Nesta situação, desde que esteja devidamente assessorado por advogado especialista, o arrematante não deveria nem se preocupar qual o fim será dado a este passivo.

5. Qual o risco de o arrematante ter que responder pelas dívidas de IPTU do imóvel?

A lei isenta o arrematante da quitação dos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel, que serão quitados com o uso de parte do valor do lance ofertado. Ou seja, o arrematante não responde pelos impostos devidos à Prefeitura/GDF.

A regra é que a arrematação em leilão judicial extingue o passivo de IPTU do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisição originária da propriedade do imóvel. Desta forma, os débitos de IPTU anteriores à arrematação serão pagos com parcela do valor que o arrematante ofereceu no lance vencedor.

O imóvel deve passar ao arrematante livre de qualquer imposto, exceção feita ao imposto de transmissão (ITBI) que é devido pelo arrematante.

Caso o edital tenha previsão contrária ao que está estabelecido em lei, prevalecerá o que está disciplinado no edital do leilão, cujos ditames o arrematante aceitou quando resolveu concorrer naquele leilão.

Na eventualidade de você, na qualidade de arrematante, ter que arcar com o pagamento de débitos de IPTU do imóvel arrematado, deve ser verificado junto à prefeitura/GDF a existência de benefícios fiscais para o período em atraso. Geralmente são benefícios coletivos aprovados por lei que lhe darão descontos significativos (“Refis” e afins).

5.1. E se o edital apenas trouxer a informação de que existe um débito de impostos em relação ao imóvel a ser arrematado, sem esclarecer a quem caberá a responsabilidade de sua quitação?

Os Tribunais ainda não estabeleceram uma linha de pensamento unificada quanto a essa questão. Nestes casos, o poder argumentativo do advogado pode representar toda diferença entre o sucesso ou o fracasso do pleito.

5.2. E se o valor da dívida de impostos exceder o valor ofertado como lance?

Se o valor da dívida de impostos exceder o valor dado pelo lance, é possível que o arrematante tenha que arcar com essa dívida. Contudo, esta é uma questão controversa, sendo que se pode “brigar” judicialmente pelo não pagamento, mas o arrematante deverá levar em conta o valor da dívida e avaliar a viabilidade de fazer ou não essa quitação.

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6. Existe o risco de o arrematante ter que arcar com o restante da dívida não coberta pelo valor da arrematação?

Sim, a depender do tipo de dívida que deu origem ao processo.

O importante aqui é diferenciar se a dívida cobrada no processo é relativa ao imóvel (condomínio, IPTU, etc.) ou se a dívida cobrada é relativa à pessoa do executado (pensão de alimentos, passivo trabalhista, etc.).

A natureza da dívida deve ser analisada por um advogado especialista que, após estudar todo o processo, terá condições de informar se, na situação de restar dívida remanescente não coberta pelo valor da arrematação, essa dívida terá que ser assumida pelo arrematante ou se este não terá que se responsabilizar por tal ônus. Neste último caso, o executado, além de perder o imóvel, ainda continuará devedor.

A regra é que o arrematante não se responsabilizará pelas dívidas do devedor, exceto se isto estiver expressamente previsto no edital. Poderá arcar com dívidas do imóvel, principalmente existindo alguma previsão no edital ou no processo judicial neste sentido, visto que neste caso aceitou as condições postas.

Parece evidente, no risco sob análise, bem como na maioria dos riscos relatados neste post que a contratação de um advogado especialista para acompanhar o arrematante é extremamente econômico, e, além de lhe trazer segurança jurídica, ainda é capaz de evitar que o arrematante tenha prejuízo financeiro decorrente dos riscos aqui relatados ou de outras ocorrências que possam surgir antes da liberação do imóvel.

7. Existe risco de o executado depredar o imóvel antes da desocupação e entrega ao arrematante?

Em função da demora do trâmite processual judicial, do início do processo até o momento de perda o imóvel em um leilão judicial, geralmente o executado (aquele que vai perder o imóvel) já teve tempo suficiente para entender que a perda é inevitável. Às vezes, chega ao ponto de querer que a arrematação ocorra o quanto antes para que aquela situação seja resolvida e, eventualmente, ainda lhe seja atribuído parte do valor pago pelo lance.

Mas existem determinados casos em que o executado não aceita a decisão judicial que lhe foi desfavorável e, antes de desocupar o imóvel, promove uma significativa depredação de tal bem.

Já verifiquei casos em que o executado retirou portas, portais (marcos das portas), janelas, vasos sanitários, fiação elétrica; quebrou pisos e azulejos; etc.

Está é uma situação extrema, e pouco corriqueira, sendo que, nestes casos, o arrematante deverá levantar os danos do imóvel provocados por tal prática do executado, fazer com que o oficial de justiça registre tais danos de forma adequada no momento da imissão na posse, precificar os custos para repará-los e solicitar ao juiz que libere parte do valor pago no lance para fazer frente a tais custos, em função da má-fé do executado. Não é certeza de que isso vá funcionar, mas uma boa argumentação de um advogado especialista pode resolver.

8. Existe risco de se comprar, em leilão judicial, um imóvel em loteamento irregular e ter que posteriormente pagar, a quem de direito, um valor adicional correspondente ao preço do lote no momento da regularização da área?

Em diversos estados, assim como no Distrito Federal, grande parte da população habita áreas cujos imóveis não possuem um registro oficial individualizado. Ou seja, o imóvel não possui matrícula própria registrada junto ao Cartório de Imóveis.

Da mesma forma que existem devedores proprietários de áreas regulares, existem devedores “proprietários” de áreas irregulares.

Adicionalmente, não há como negar, estes imóveis irregulares possuem valor econômico acentuado (algumas vezes chegando à casa dos milhões de reais) e que, portanto, sua venda em leilão pode ser utilizada para saldar os débitos de seus “proprietários”.

O arrematante deve ter ciência de que, nestes casos, estará arrematando os direitos que o executado tinha em relação ao imóvel, geralmente um direito de posse e ocupação.

Caso o imóvel ainda esteja em poder do arrematante no futuro momento em que for realizada a regularização da área que abrange o imóvel arrematado, certamente os ônus derivados de tal regularização serão de responsabilidade do arrematante.

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9. Existe risco do leilão ser anulado (cancelado)?

Sim.

O leilão poderá ser anulado, dentre outras, nas seguintes situações:

1. se for constatada a presença de algum vício legal na condução do procedimento do leilão, e;
2. se ocorrer falta de intimação do credor que não é parte na execução.

O leilão, como todo processo que segue normas, pode ser anulado se não respeitar a lei.

Sendo a invalidação causada por culpa do arrematante, ele perderá o sinal e a comissão do leiloeiro. Não sendo este o caso, os valores serão devolvidos na integralidade (valor do sinal + comissão leiloeiro) com juros legais e correção monetária.

Se o leilão for anulado, você receberá o seu dinheiro de volta, devidamente corrigido, mas uma coisa que não será devolvida é o seu tempo, devendo-se também ser considerado o custo de oportunidade que lhe foi imposto.

Portanto, para arrematar bens, é necessário estar assessorado por advogado com experiência em leilões judiciais: este profissional poderá evitar a arrematação de bens em processo com irregularidades ou poderá ajudar na regularização de irregularidades e vícios processuais sanáveis.

10. O que acontece se, após o leilão, o arrematante pagar o lance e, posteriormente, o executado pagar a dívida?

O objetivo do leilão é quitar a dívida que o executado possui com alguém, ou forçá-lo a fazer tal quitação, sob pena de ver seu patrimônio dilapidado.

Muitos juízes aceitam que, se o executado pagar toda a dívida (ou consignar o pagamento) que levou o imóvel a leilão até o final do primeiro dia útil seguinte à realização do leilão, e antes que ele tenha assinado o auto de arrematação, o leilão será cancelado, e o valor porventura depositado pelo arrematante lhe será devolvido.

Infelizmente o fato de vários magistrados aceitarem este comportamento do devedor, mesmo após a arrematação e sem amparo legal, constitui-se em um ônus a que o arrematante está indevidamente sujeito (visto que ele não quer seu dinheiro de volta, mas sim o imóvel em que ofereceu o lance vencedor).

O pagamento da dívida pelo executado, com base na lei, só deveria ser admitida se realizada antes da realização do leilão. Só assim se estariam protegendo os direitos do arrematante, que é um terceiro de boa-fé, colaborador da justiça e imprescindível para que os processos executórios atinjam seu fim.

Se o arrematante for exposto à temerária prática acima relatada, deverá avaliar se não é do seu interesse recorrer dessa decisão, levando o caso para discussão de um grupo superior de magistrados, em que poderá conseguir fazer prevalecer a lei atual ao invés de aceitar práticas corriqueiras baseadas em legislação já revogada. A situação é complicada, mas um bom advogado pode auxiliar.

E aí, as explicações iniciais a respeito dos riscos envolvidos em leilões judiciais de imóveis lhe foram úteis? Encontrou a solução que se encaixa perfeitamente ao seu caso específico ao longo do texto?

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AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

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