Devo… não nego… mas não vou perder minha residência (bem de família)!

A regra é que o “bem de família” do devedor tem proteção contra penhoras com base no direito fundamental à moradia, e tem o objetivo de preservar a dignidade da pessoa humana.

A Constituição Federal estabelece que a família constitui a “base da sociedade” e a ela é destinada “especial proteção do Estado”. O direito à moradia é um dos direitos fundamentais constitucionais da pessoa humana.

A garantia de impenhorabilidade do “bem de família” é tratada na Lei nº 8.009/90 e no Código Civil de 2002, e objetiva tornar estes princípios constitucionais concretos. Assim, caso o juiz venha a não observar suas regras ou venha a adotar procedimentos que obstaculizem a efetividade desse direito conflitam diretamente a Constituição Federal.

Se o devedor conseguir caracterizar um determinado imóvel como “bem de família”, a tentativa de se levar adiante a venda daquele imóvel para saldar a dívida deste devedor fere o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana.

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O “bem de família”, no Brasil, surgiu em razão da necessidade de aumento da proteção legal à unidade familiar, em momento histórico em que a economia brasileira encontrava-se totalmente desestabilizada devido a sucessivos planos econômicos governamentais.

A lei que protege o “bem de família” é uma norma é de ordem pública, de cunho social, e objetiva resguardar o direito à residência ao devedor e à sua família, assegurando-lhes condições dignas de moradia, indispensáveis à manutenção e à sobrevivência da célula familiar.

A lei protege o imóvel residencial da entidade familiar do devedor, considerado como tal aquele utilizado pela família do devedor para moradia permanente. Nesse contexto, busca-se evitar causar, ao devedor, transtornos e prejuízos irreparáveis em decorrência de dívidas, como a perda de todos os bens e, principalmente, do imóvel residencial.

Não há dúvidas que o patrimônio do devedor responde pelas dívidas que ele contraiu. Por outro lado, a legislação brasileira garante a proteção integral do patrimônio mínimo necessário à subsistência digna da família do devedor. Desse modo, o imóvel residencial, se for o único, não poderá ser penhorado.

RESUMINDO: O imóvel residencial da entidade familiar é impenhorável e não poderá ser vendido para saldar qualquer tipo de dívida, exceto nos casos das exceções previstas em lei.

O proprietário de imóvel pode registrar em cartório, na matrícula do imóvel, que aquele imóvel é seu “bem de família”. Essa averbação é uma possibilidade e não uma obrigação, exceto se ele for possuidor de vários imóveis. Ou seja, caso uma dada pessoa seja proprietária de vários imóveis é aconselhável que registre na matrícula de um destes imóveis que aquele imóvel, em específico, é considerado o seu “bem de família”, e, portanto, está protegido.

O “bem de família” é impenhorável e não responderá por nenhuma dívida contraída, inclusive de natureza trabalhista. Trata-se, portanto, de uma garantia absoluta conferida ao devedor, sendo apenas afastada nos expressos casos previstos em lei.

De fato, deve-se ter ciência que o que a lei protege é a família e não o imóvel, de modo que a proteção deve recair sobre o imóvel que serve de moradia à família, ou seja, onde esta tem uma convivência social.

O devedor pode, a qualquer tempo, argumentar que um determinado imóvel é um “bem de família”, e, portanto, é impenhorável. Feita tal arguição pelo devedor deve ocorrer seu acolhimento judicial, por se tratar de matéria de ordem pública, que deve ser acatada pelo juiz tão logo ele tome conhecimento, e pode ser feita a qualquer momento e grau de jurisdição. Essa força protetiva do “bem de família” decorre do fato de que aquele imóvel, em específico, sequer deveria ter se sujeitado à execução para pagamento de dívida.

É importante se ter em conta que cabe ao devedor o ônus de demonstrar que o imóvel que se pretende vender para quitar suas dívidas se encaixa nas condições de impenhorabilidade e proteção do “bem de família”, não se exigindo dele que comprove tratar-se do único imóvel que possui. No entanto, quando evidenciado que se trata de único bem do executado, presume-se que o mesmo serve de residência para o devedor e sua família.

Por outro lado, o credor da dívida pode tentar provar que aquele imóvel não possui a proteção dada ao “bem de família”. Isto deve ser feito por meio provas, que demonstrem a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do devedor, assim como cabe ao credor-exequente demonstrar a existência de outro imóvel.

A impenhorabilidade do “bem de família” restringe-se a um único imóvel de propriedade do devedor, utilizado por este ou pela entidade familiar para moradia (ainda que o proprietário nele não habite), não sendo possível a extensão de tal benefício a um segundo imóvel, mesmo que nele resida um dos membros da família do executado.

Também é impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja alugado, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

Interessante notar que não se considera “bem de família” o lote onde não há edificações ou construções, não havendo, portanto, moradia. Tal situação, por evidente, deve ser avaliada segundo o caso concreto.

Ponderando a este respeito, a Justiça já considerou que, quando se tratar, por exemplo, de um imóvel residencial – um sobrado – ainda não concluído, mas em estágio avançado de construção, e mesmo que a obra esteja paralisada por falta de recursos, isso não impediria que o bem fosse qualificado como “bem de família”. Desde que, de fato, se tratasse de único imóvel do executado, com nítida finalidade residencial.

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O que significa dizer que o “bem de família” deve se destinar a residência familiar do devedor?

Significa dizer que, se não ficar demonstrado que o imóvel sobre o qual recaiu a penhora destina-se à residência permanente do devedor ou que, ao menos, sua renda sirva para garantir a subsistência ou a moradia do núcleo familiar, não estará comprovada a impenhorabilidade de tal imóvel e este poderá ser vendido para saldar a dívida do devedor.

Contudo, demonstrado que o imóvel é residência familiar, mesmo que lá resida a mãe do devedor, não é possível seu bloqueio, porque a lei zela pela proteção da família. Ou seja, havendo demonstração de que o devedor utiliza o imóvel penhorado como moradia da família, é obrigatório se reconhecer a impenhorabilidade do bem e a impossibilidade de sua venda para saldar dívida do devedor.

Quando houver documentos que demonstrem a utilização do bem como residência, e que este se caracterize como único imóvel do devedor, mesmo que não se destine à residência do executado, mas sim de sua “família”, a penhora não é viável.

Os bens imóveis utilizados para fins de residência familiar, gozam de proteção legal. Como residência não se deve levar em conta somente o espaço físico ocupado pelo prédio ou casa, mas também suas adjacências. Admite-se, no entanto, a penhora de parte do imóvel quando for possível o seu desmembramento sem descaracterizá-lo, levando em consideração, com razoabilidade, as circunstâncias e peculiaridades do caso.

Como funciona a proteção do “bem de família” quanto às dívidas?

O “bem de família” é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza do devedor. Verificado que a penhora recaiu sobre imóvel protegido pela impenhorabilidade do “bem de família”, a penhora deve ser desconstituída.

Para que seja mantida a penhora e a possibilidade de venda do “bem de família”, deve-se verificar se o credor está enquadrado em alguma das exceções que a lei prevê para que seja permitida a execução do “bem de família”.

Sou devedor, e tenho vários imóveis, como funciona a proteção do “bem de família” neste caso?

Para fins de impenhorabilidade de “bem de família” não é exigido que o imóvel penhorado seja comprovadamente o único imóvel de propriedade do executado, bastando que nele resida o executado com sua família.

Assim, mesmo que se tenha à alegação de o executado-devedor possui mais de um imóvel residencial, e que nenhum deles tenha registro de ser “bem de família”, havendo dois imóveis pertencentes ao proprietário, se em um deles o devedor tem a pretensão de residir, este se consubstancia em “bem de família”.

O que preciso saber em relação ao padrão ou valor do “bem de família”? Um imóvel residencial caro também possui tal proteção?

A lei não faz qualquer restrição ao valor do imóvel para que seja considerado como “bem de família”. A lei visa proteger o direito de moradia, sem nenhuma ressalva quanto ao seu valor.

Nas exceções listadas em lei, não há qualquer menção ao padrão do imóvel (luxuoso, localizado em área nobre ou de alto valor). Assim, a impenhorabilidade do “bem de família” é absoluta, não cabendo qualquer restrição à regra em razão do padrão do imóvel, bastando que ele seja utilizado como residência pela família do devedor.

Não se pode fazer uma interpretação restritiva da lei que limite o conceito de “bem de família” aos imóveis de padrão médio, ou tampouco uma interpretação extensiva das exceções quanto à impenhorabilidade do imóvel.

Portanto, para caracterização do “bem de família”, e sua consequente impenhorabilidade e proteção, exige-se apenas que o bem indicado à penhora seja o único imóvel utilizado pelo devedor ou pela entidade familiar para moradia permanente.

Mesmo que o imóvel residencial seja de alto padrão, com toda a sorte de benfeitoras, muito além do padrão médio da sociedade brasileira, este possui proteção legal como “bem de família”.

Este importante instituto, visa consagrar proteção ao único bem de propriedade do devedor, que – de forma direta ou indireta – serve à sua residência e de sua família, não podendo tal garantia ser minimizada em razão do elevado valor do imóvel.

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Como você deve provar que um determinado bem é “bem de família”?

Para ter sua moradia protegida, cabe ao devedor, aquele que está em vias de ter sua moradia penhorada e vendida para saldar sua dívida, provar que o imóvel penhorado (ou vias de ser penhorado) é por ele utilizado e por sua família para moradia permanente.

Não cabe ao devedor provar que o imóvel que está tentando proteger é seu único imóvel, essa exigência cabe ao credor-exequente, que deve buscar demonstrar isto para que possa levar o imóvel à leilão.

Essa questão de tratar-se ou não do único imóvel é importante, porque a blindagem sob a proteção de “bem de família” destina-se aquele único imóvel do devedor, ou de sua entidade familiar, destinado à moradia permanente.

O devedor não é obrigado a provar que aquele é seu único bem, mas se o fizer, facilita em muito a demonstração da situação excepcional do imóvel, fazendo com que qualquer constrição judicial sobre o referido imóvel torne-se irregular.

Cabe ao credor-exequente, se quiser tentar recuperar seu crédito por meio daquele imóvel, demonstrar que o imóvel que penhorou (ou pretende penhorar) não preenche todos os requisitos para ter a proteção de “bem de família”.

Para o reconhecimento da impenhorabilidade do bem, exige-se a apresentação de provas incontestáveis de que a constrição recaiu sobre o único imóvel pertencente ao devedor ou o destinado à acomodação de sua família. Se o devedor não apresentar provas de tal condição, é necessário reconhecer o não enquadramento à proteção como “bem de família”, revelando-se regular a constrição judicial e a possibilidade de sua venda para saldar dívidas.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que tendo o devedor provado suficientemente que a constrição judicial atinge imóvel da entidade familiar, mostra-se equivocado exigir-se deste todo o ônus da prova de tal situação do imóvel, cabendo ao credor-exequente descaracterizar o “bem de família” na hipótese de querer fazer prevalecer sua indicação do bem à penhora. E reforçou que “não é necessária a prova de que o imóvel onde reside o devedor seja o único de sua propriedade, para o reconhecimento da impenhorabilidade do ‘bem de família’”.

O devedor pode alugar o “bem de família” sem perder sua proteção?

A lei estabelece como condição para a impenhorabilidade do imóvel residencial que o mesmo sirva de residência da entidade familiar.

Se o devedor está com o imóvel alugado, significa dizer, por óbvio, que ele não reside no imóvel. Esta situação até pode ser tolerada e a proteção de impenhorabilidade do imóvel ser mantida, desde que o devedor comprove que a receita do aluguel se destina exclusivamente ao custeio da subsistência da unidade familiar ou à locação de outro imóvel para moradia da sua família.

Se ficar caracterizado que o imóvel penhorado do devedor (ou que se quer penhorar) não se destina à sua efetiva residência, e que se trata de um investimento patrimonial, deve ser mantida a penhora, não incidindo a proteção legal da impenhorabilidade do “bem de família”.

O “bem de família” é o objeto a ser preservado, e não o investimento imobiliário e/ou o auferimento de renda extra em contrariedade ao direito do credor de receber o que lhe é devido.

Se ocorrer a situação em que, demonstrado que o imóvel sobre o qual recaiu a penhora é o único imóvel do devedor, e que este imóvel se encontra alugado para seus familiares, não há como a penhora ser mantida.

Reforce-se que a impenhorabilidade do imóvel “bem de família” abrange o único imóvel do executado, ainda que seja objeto de locação a terceiros, uma vez que a renda auferida pode ser utilizada para que a família resida em outro imóvel alugado ou, ainda, para a própria manutenção da entidade familiar.

A este respeito o STJ já definiu por meio de súmula que é impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

Até quando um devedor por argumentar que seu imóvel penhorado é “bem de família”?

O devedor pode argumentar que seu imóvel é “bem de família” a qualquer momento dentro do processo judicial, preferencialmente dentro do limite temporal para apresentação de embargos à execução, desde que o leilão não tenha sido concluído e aperfeiçoado.

A arguição de impenhorabilidade do “bem de família” não pode ser admitida após a lavratura e assinatura do auto de arrematação e do trânsito em julgado desta decisão.

E aí, as explicações sobre BEM DE FAMÍLIA lhe foram úteis? Encontrou a solução que se encaixa perfeitamente ao seu caso específico ao longo do texto? Comente e compartilhe o seu comentário!

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

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