Estudo de caso: entenda o que o STJ decidiu a respeito da cláusula de alienação fiduciária em garantia!

O QUE SERÁ DISCUTIDO NESTE POST? QUAL É A CONTROVÉRSIA?: “prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de promessa e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia”

Ao adquirir um imóvel ou qualquer outro bem em prestações, é comum que o comprador se preocupe com a possibilidade de não conseguir honrar com suas obrigações financeiras, tornando-se inadimplente e, consequentemente, perdendo tudo que pagou ao credor.

INTRODUÇÃO

Ao pensar em adquirir um imóvel, muitas pessoas se deparam com termos e condições que podem parecer complexos e desafiadores. Um desses conceitos é o contrato de promessa e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, uma modalidade que tem se tornado cada vez mais comum no mercado imobiliário brasileiro. Neste artigo, vamos desvendar os mistérios dessa modalidade de contrato e explorar seus principais aspectos, ajudando você a entender melhor seus direitos e deveres no âmbito do direito imobiliário.

A alienação fiduciária em garantia é uma maneira de garantir o cumprimento das obrigações financeiras no processo de compra e venda de imóveis, especialmente em casos de financiamento. Ela confere ao credor a propriedade do imóvel até que o devedor quite suas dívidas, tornando-se uma ferramenta importante para a segurança das partes envolvidas. Aqui, você vai descobrir como essa cláusula funciona e como ela impacta a vida de compradores e vendedores.

Navegar pelos meandros do direito imobiliário pode ser uma tarefa desafiadora, mas com as informações certas, é possível transformar essa jornada em algo mais tranquilo e seguro. Este artigo tem como objetivo auxiliar você a compreender as nuances dos contratos de promessa e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, desmistificando os termos técnicos e proporcionando um guia para uma transação imobiliária bem-sucedida. Vamos juntos desbravar esse universo e garantir que você esteja preparado para tomar decisões informadas e acertadas!

SUMÁRIO

O que aconteceu (fato real)?

Bases do Sistema de Financiamento Imobiliário

Quais são os argumentos dos advogados dos devedores?

Quais são os argumentos dos advogados dos bancos?

O que a Justiça diz em favor dos devedores?

O que a Justiça diz em favor dos bancos?

Tá, mas afinal, o que foi definitivamente resolvido pelo STJ em dezembro de 2022?

Considerações Finais

FAQs – Perguntas Frequentes

Contato

O QUE ACONTECEU (FATO REAL)?

Um casal comprou um apartamento de uma construtora, por meio de um financiamento imobiliário bancário, celebraram contrato de compra e venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, que foi devidamente registrado em escritura pública.

As partes decidiram que o pagamento do apartamento seria realizado da seguinte maneira: uma entrada de R$ 87.800,00, uma parcela de R$ 30.000,00 e 60 parcelas mensais no valor de R$ 5.400,00.

Assim sendo, os autores honraram com a entrada, com a 1ª parcela e com as duas primeiras prestações de R$ 5.400,00 cada, ou seja, efetuaram o pagamento de R$ 128.600,00.

O casal comprador, alegando problemas financeiros, não conseguiu arcar com as demais parcelas, e se tornou inadimplente.

Após caracterizada a inadimplência, o banco levou o imóvel a dois leilões extrajudiciais, para tentar se ressarcir do valor da dívida constituída, que naquele momento era de R$ 375.100,00, nos quais não houve compradores interessados, então retomou a posse do imóvel, que já era seu e não restituiu o valor já pago de R$ 128.600,00 para o casal.

Diante destes fatos, o casal ingressou com ação judicial invocando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor – CDC em seu favor, e pedindo a condenação do banco a lhes devolver os valores das prestações pagas, acrescidos de juros e correção monetária.

E agora, quem tem a razão? O que deve ser feito?

1. o banco deve ficar com o imóvel e com todo valor que foi pago pelo casal?
2. ou o banco deve ficar com o imóvel, e devolver a maior parte (cerca de 90%) do valor que foi pago pelo casal?

Bases do Sistema de Financiamento Imobiliário

Por meio do sistema de financiamento imobiliário no qual hoje, em sua grande maioria, o imóvel financiado é dado em garantia por meio de alienação financiaria ao banco, a aquisição de imóveis por parte de um grande número de pessoas se tornou viável. Essas pessoas, nos moldes tradicionais, não teriam qualquer chance de comprar imóveis por não dispor de garantias próprias que possam oferecer aos bancos, e pelo fato do sistema não aceitar que outras pessoas alheais ao contrato possam ser terceiros intervenientes passivamente solidários (ou seja, possam utilizar seu patrimônio em garantia para ser executado no caso de inadimplemento dos compradores).

QUAIS SÃO OS ARGUMENTOS DOS ADVOGADOS DOS DEVEDORES?

Existência de cláusulas nulas no contrato

Cláusulas de perda total das prestações são consideradas nulas nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações ou nas alienações fiduciárias em garantia, de acordo com o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Necessidade de restituição imediata das parcelas pagas

A súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça determina que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas pelo comprador devem ser restituídas imediatamente, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor ou parcialmente se o comprador tiver dado causa ao desfazimento.

Direito à restituição como forma de reparação

O enriquecimento sem justa causa à custa de outrem é proibido pelo artigo 884 do Código Civil, que obriga a restituição do valor indevidamente auferido, atualizado monetariamente. Se o enriquecimento tiver por objeto uma coisa determinada, o recebedor deve restituí-la ou, se não mais existir, pagar o seu valor na época da exigência.

Relação de consumo e princípio da vulnerabilidade

A relação entre as partes é regida pelo CDC, já que se enquadram perfeitamente nos arts. 1º ao 3º e o art. 53 do mesmo diploma. O princípio da vulnerabilidade implica que o consumidor deve receber tratamento desigual na medida de sua desigualdade, para compensar sua condição de vulnerável. Argumentam que a Lei nº 9.514/1997, porém, colocaria o consumidor em posição de extrema vulnerabilidade ao permitir que o credor fiduciário retenha o imóvel e todo o valor pago pelo consumidor, o que configuraria uma dupla garantia que oneraria excessivamente o consumidor.

Resumo da Seção: Os advogados dos devedores usam algumas estratégias pra ajudar as pessoas a resolverem problemas com dívidas. Eles mostram que algumas regras nos contratos são erradas e que os devedores devem receber de volta o dinheiro que pagaram. Eles também defendem que os clientes têm direito a receber algo em troca, caso tenham sido tratados injustamente. Além disso, eles dizem que as leis devem proteger os consumidores, pois eles são mais fracos na relação com quem vende ou empresta dinheiro. Essas ideias ajudam a garantir um tratamento justo para os devedores.

QUAIS SÃO OS ARGUMENTOS DOS ADVOGADOS DOS BANCOS?

A lei de garantia fiduciária é uma lei específica

Os bancos afirmam que, nos casos de alienação fiduciária de imóveis, a Lei 9.514/97 deve prevalecer sobre o Código de Defesa do Consumidor. De acordo com a lei, em caso de inadimplemento, a consolidação da propriedade do bem alienado em nome do credor é necessária para a realização de um leilão, para tentar saldar a dívida.

No sistema de alienação fiduciária, o que ocorre é o empréstimo de determinada quantia pelo credor fiduciário a fim de viabilizar a aquisição pelo devedor de determinado bem, o qual servirá como garantia de que o valor mutuado será integralmente restituído ao credor, devidamente acrescido dos encargos remuneratórios. Esse “litígio” apenas será considerado concluído quando o credor receber a quantia mutuada em dinheiro, acrescida dos respectivos juros remuneratórios.

Diferença entre compra e venda e alienação fiduciária

Os bancos também argumentam que não se pode confundir o contrato de alienação fiduciária de imóvel com o contrato de compra e venda ou compromisso de compra e venda. Embora a alienação fiduciária em garantia de imóvel decorra, na maioria das vezes, de uma compra e venda ou de um compromisso de compra e venda, os contratos possuem objetos diversos.

No sistema de alienação fiduciária, o que ocorre é o empréstimo de determinada quantia (=mútuo) pelo credor fiduciário a fim de viabilizar a aquisição, pelo devedor (=mutuário), de determinado bem, o qual servirá como garantia de que o valor mutuado será integralmente restituído ao credor, devidamente acrescido dos encargos remuneratórios.

Dessa forma, o contrato apenas será considerado concluído quando o credor receber a quantia mutuada (=quantidade), em dinheiro (=gênero e qualidade), acrescida dos respectivos juros remuneratórios (art. 591 do CCB).

A consolidação da propriedade do bem, nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, não resolve a obrigação, o que apenas ocorre quando da alienação do bem em leilão público e com o adimplemento da dívida em dinheiro, já que o dinheiro é o objeto do mútuo e não o imóvel. O imóvel, no contrato de alienação fiduciária, é apenas garantia de que o credor terá o seu patrimônio recomposto. Por isso, se o imóvel não for suficiente ao adimplemento do mútuo, a restituição de qualquer valor ao devedor resultaria em enriquecimento indevido, deste à custa do credor, que além de não receber aquilo que emprestou, teria que restituir ao devedor aquilo que recebeu.

Além disso, por não se tratar de simples compromisso de compra e venda, não aplica-se, ainda, o disposto na Súmula 543 do STJ pois a referida súmula refere-se a compromisso de compra e venda e não a contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária que possui regramento próprio (Lei 9.514/97).

Lei de Defesa do Consumidor

Os devedores argumentam que a Lei de Defesa do Consumidor deve prevalecer sobre a lei específica de garantia fiduciária, já que a relação entre as partes é de consumo. No entanto, os bancos afirmam que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a nulidade de cláusula que estabeleça a perda das quantias pagas nos contratos de compra e venda de imóvel, não se aplica aos contratos de alienação fiduciária, como no caso em discussão, não se podendo falar em enriquecimento ilícito do banco.

Resumo da Seção: Os advogados dos bancos dizem que a lei de garantia fiduciária é diferente das regras de defesa do consumidor e deve ser usada nos casos de dívidas com imóveis. Eles explicam que o contrato de alienação fiduciária é diferente do contrato de compra e venda, e o imóvel é apenas uma garantia de que o banco receberá o dinheiro emprestado. Além disso, eles acreditam que a lei de defesa do consumidor não se aplica nesses casos, e os bancos não estão ganhando dinheiro injustamente quando ficam com o imóvel pra cobrir a dívida.

O QUE A JUSTIÇA DIZ EM FAVOR DOS DEVEDORES?

A manifestação do Judiciário em prol dos devedores se baseia, também, na teoria da boa-fé objetiva, que vai além das obrigações essenciais do contrato. De acordo com essa teoria, as partes devem agir de acordo com os padrões de lisura e lealdade socialmente reconhecidos, o que inclui o dever de proteger a pessoalidade da outra parte, o dever de lealdade e o dever de negociar com honestidade. A falta de boa-fé objetiva viola a autonomia da vontade das partes contratantes e, portanto, indica um vício de consentimento.

O QUE A JUSTIÇA DIZ EM FAVOR DOS BANCOS?

Inicialmente afirma que a execução da garantia fiduciária é um procedimento legal que visa garantir a satisfação do crédito do credor fiduciário de forma eficiente e rápida, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.

Na hipótese da alienação fiduciária, o credor fiduciário é obrigado a levar o imóvel a leilão público, sendo que, qualquer que seja o seu desfecho, ao devedor fica assegurada a extinção da sua dívida (seja pela arrematação do imóvel em valor superior ao do débito, seja pelo compulsório perdão da dívida, ainda que não alcançada a integralidade de seu valor com a venda do bem). Em outras palavras, mesmo quando o segundo leilão não alcança valor suficiente à satisfação da dívida, a Lei não permite que o credor persiga outros bens do devedor para completa satisfação do seu crédito, privilegiando o devedor-fiduciante com a exoneração da responsabilidade contratual e extinção da sua dívida frente ao credor fiduciário.

Não há outra alternativa possível, a não ser a execução da dívida que recai sobre o imóvel, com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e o leilão extrajudicial do bem.

O Procedimento de Consolidação da Propriedade Fiduciária

A consolidação da propriedade fiduciária ocorre após a constatação do inadimplemento do devedor fiduciante, que deve ser intimado para satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento no prazo de 15 (quinze) dias. Caso a mora não seja purgada nesse período, a propriedade será consolidada em nome do credor fiduciário, e o imóvel deverá ser levado a leilão público, conforme os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

A Lei nº 9.514/97 delineou todo o procedimento que deve ser realizado, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária – por inadimplemento do devedor. Vejamos.

Constatada a inadimplência do devedor fiduciante, este deverá ser intimado para satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97). Decorrido esse prazo sem a purgação da mora, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97). Passados 30 (trinta) dias da consolidação da propriedade, o credor deverá dar início ao procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária (art. 27, caput, da Lei nº 9.514/97). Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel em leilão, depois de descontado o valor da dívida, das despesas correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do leilão, o credor fiduciário entregará ao devedor a importância que sobejar (art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97).

Direito do Adquirente à Sobra de Valores após o Leilão Público

O inadimplemento a que se refere a legislação especial diz respeito à dívida, ou seja, ao valor não quitado referente às parcelas do financiamento ou parcelamento do montante do negócio. No entanto, após a realização do leilão público de arrematação do imóvel, caso haja saldo em favor do adquirente, ele terá direito a receber esse valor, incluindo a indenização por benfeitorias realizadas.

O procedimento previsto na Lei 9.514/97 assegura que o devedor-fiduciante não tenha outros bens do seu patrimônio atingidos para fazer frente à dívida decorrente da obrigação garantida por alienação fiduciária.

A Inaplicabilidade do art. 53 do CDC aos Contratos de Alienação Fiduciária

Os contratos de alienação fiduciária de bens imóveis não se submetem à disciplina do art. 53 do CDC, pois são regidos pela Lei nº 9.514/97. Dessa forma, não é possível simplesmente “desistir” do negócio, como ocorre nos casos de compromisso de compra e venda disciplinados pelo CDC.

Portanto, a natureza e estrutura do negócio de compra e venda e financiamento com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel é absolutamente diversa daquela que tem o compromisso de compra e venda de bem imóvel. E, portanto, não se pode sujeitar ambos os negócios ao mesmo regime jurídico.

Resumo da Seção: A justiça diz que, quando alguém não consegue pagar o financiamento do imóvel, o banco tem o direito de tomar o imóvel e leiloá-lo para receber o dinheiro emprestado. Se o imóvel é vendido por mais dinheiro do que a dívida, a pessoa que devia o dinheiro recebe a diferença. A lei garante que os bancos só podem pegar o imóvel pra cobrir a dívida, e não outros bens. Essas regras são diferentes das regras de defesa do consumidor e não dá pra desistir do negócio como acontece em outros casos.

No caso concreto, conforme relatado no início deste post, não se pode acolher a pretensão dos recorridos de resolução contratual e devolução de parcelas pagas, já que, antes disso, o negócio jurídico havido entre as partes já se encontra resolvido, tendo sido executada a garantia fiduciária para saldar as parcelas inadimplidas pelos recorridos e, assim, encerrar o contrato havido.

No caso em questão, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a realização do leilão público do imóvel, não há mais espaço para a resolução contratual e a devolução de parcelas pagas pelos recorridos, exceto se o imóvel for arrematado no leilão extrajudicial e houver saldo financeiro após a compensação do saldo devedor.

TÁ, MAS AFINAL, O QUE FOI DEFINITIVAMENTE RESOLVIDO PELO STJ EM DEZEMBRO DE 2022?

O STJ assim se manifestou:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

É FUNDAMENTAL, que três requisitos sejam adequadamente cumpridos, para que a tese acima seja plenamente aplicável ao caso concreto:

1. registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária na matrícula do imóvel;
2. inadimplemento do devedor fiduciário;
3. adequada constituição em mora do devedor fiduciário.

Ou seja, se inexistente o inadimplemento (falta de pagamento) ou, acaso existente, não houver o credor constituído em mora o devedor fiduciário, a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pelo ditame da legislação civilista (artigos 472 e seguintes) ou pela legislação consumerista (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.

É importante que sejam observados os preceitos legais que regem a alienação fiduciária de imóveis e que sejam respeitados os direitos das partes envolvidas no contrato. A aplicação da Lei nº 9.514/97 é indispensável para garantir a segurança jurídica e a efetividade do contrato, sendo que a boa-fé objetiva deve ser considerada em todas as fases da relação contratual, para que as partes possam agir com lealdade, transparência e respeito mútuo.

Em conclusão, a Lei nº 9.514/97 estabelece o procedimento de resolução de contratos garantidos por alienação fiduciária em caso de inadimplemento do devedor. É importante observar que essa legislação específica prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor (CDC), no que se refere à alienação fiduciária de bens imóveis.

A aplicação dessa legislação tem como objetivo principal garantir a efetividade das operações de crédito imobiliário e a proteção dos direitos das partes envolvidas, de modo a proporcionar maior segurança jurídica e agilidade na recuperação do crédito em casos de inadimplemento.

Por fim, fica claro que a aplicação do CDC deve ser feita de forma cuidadosa e respeitando a legislação específica de cada modalidade contratual. No caso da alienação fiduciária de imóveis, a Lei nº 9.514/97 é a norma aplicável, e as consequências do inadimplemento estão restritas à execução da dívida garantida pela alienação fiduciária e à realização do leilão público do imóvel.

Considerações Finais

Ao longo deste artigo, exploramos os principais aspectos do contrato de promessa e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, um instrumento fundamental no direito imobiliário brasileiro. Conhecendo melhor as características, direitos e deveres associados a essa modalidade de contrato, você estará mais preparado para lidar com as etapas do processo e tomar decisões informadas na hora de adquirir ou vender um imóvel.

Lembre-se de que, embora este artigo forneça uma visão geral útil, cada situação é única e pode apresentar suas próprias particularidades. Por isso, é altamente recomendável buscar o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário ou um consultor imobiliário experiente para ajudá-lo a compreender e aplicar as informações aqui apresentadas em seu caso específico. Eles poderão auxiliá-lo na elaboração e análise de contratos, negociações e resolução de eventuais conflitos.

Não deixe de compartilhar este artigo com amigos e familiares que também estejam interessados no tema, para que eles possam se beneficiar das informações aqui apresentadas. E se você tiver dúvidas, sugestões ou experiências para compartilhar, deixe seu comentário abaixo! Estamos sempre dispostos a aprender e trocar conhecimento com nossos leitores. Juntos, podemos tornar o processo de compra e venda de imóveis mais transparente e seguro para todos os envolvidos.

FAQs – Perguntas Frequentes

1. O que é um contrato de promessa e venda de bem imóvel? R: O contrato de promessa e venda de bem imóvel é um acordo entre comprador e vendedor, no qual ambos se comprometem a concluir a transação imobiliária dentro de condições e prazos estabelecidos.
2. O que é a cláusula de alienação fiduciária em garantia? R: A cláusula de alienação fiduciária em garantia é uma modalidade de garantia em que o comprador transfere a propriedade do imóvel ao credor, geralmente um banco, como garantia do pagamento do financiamento.
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4. Como funciona a alienação fiduciária no direito imobiliário brasileiro? R: A alienação fiduciária no direito imobiliário brasileiro é regulamentada pela Lei 9.514/1997. Nela, o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor como garantia, mas mantém a posse direta do bem.
5. Qual é a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca? R: A alienação fiduciária transfere a propriedade do imóvel ao credor como garantia, enquanto a hipoteca mantém a propriedade com o devedor, mas impõe uma restrição de alienação e oneração do bem.
6. Como ocorre a consolidação da propriedade na alienação fiduciária em garantia? R: A consolidação da propriedade na alienação fiduciária ocorre quando o devedor não cumpre suas obrigações e o credor toma posse do imóvel, podendo leiloá-lo para recuperar o valor emprestado.
7. É necessário contratar um advogado para elaborar um contrato de promessa e venda de bem imóvel? R: Embora não seja obrigatório, contratar um advogado especializado em direito imobiliário é recomendado para garantir que o contrato de promessa e venda esteja em conformidade com a legislação vigente e proteja adequadamente os direitos e interesses das partes envolvidas. Um advogado pode orientar e auxiliar na negociação dos termos do contrato, além de esclarecer dúvidas e evitar possíveis problemas futuros.

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AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

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Leilões (auxílios na compra e no evitar a perda), Concursos Públicos, Direito Imobiliário, Direito Administrativo Disciplinar, Direito do Agronegócio, Licitações e Contratos, Execução e Cobranças, Inventário e Sucessões.

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