Usufruto de imóveis: como funciona e pra que serve?

Quando a pessoa tem um usufruto de um imóvel em seu nome… pense assim… essa pessoa poderá usufruir do imóvel que pertence a outra pessoa. Nesta situação o usufrutuário (aquele que tem o usufruto registrado em seu nome) poderá usar (= usu) o imóvel diretamente (morando nele, por exemplo), ou poderá obter os frutos (= fruto) de tal imóvel. Essa segunda opção geralmente ocorre quando o usufrutuário cede o direito de uso a outra pessoa, que é o que ocorre, por exemplo, quando aluga ou arrenda o imóvel.

O usufrutuário pode transferir seu direito de uso do imóvel para um terceiro, mas não pode transferir o usufruto, que é personalíssimo (ligado “ao CPF” do usufrutuário) e inalienável (não pode ser vendido).

“Deixa ver se entendi. Quer dizer que o usufrutuário não precisa ele mesmo utilizar diretamente o imóvel?” Isso mesmo, o usufrutuário pode usar o imóvel diretamente ou passar este direito de uso para outra pessoa (de forma remunerada ou gratuita).

O usufruto é um direito transitório. O titular do usufruto (usufrutuário) pode usar e gozar do imóvel que pertence a outra pessoa durante certo tempo, sob certas condições ou até morrer.

Parece lógico, mas é bom ressaltar, que o usufrutuário não pode vender o imóvel, simplesmente porque ele não é o dono do imóvel.

O dono do imóvel pode vendê-lo, mas não pode praticar nenhum ato que reduza ou dificulte a possibilidade do usufrutuário plenamente utilizar o imóvel ou colher seus frutos (receitas de aluguéis, de arrendamento, etc.).

O usufruto pode ser instituído por contrato. Isto ocorre, por exemplo, quando o proprietário de um imóvel vende (ou doa) o imóvel para alguém, mas reserva para si o direito de usufrutuário. Na situação do exemplo, o novo proprietário do imóvel será a pessoa acabou de comprar (ou receber em doação), mas quem poderá se utilizar do imóvel (direta ou indiretamente) será o antigo dono que ficou como usufrutuário.

O usufruto pode ser instituído também por testamento. Neste caso, a pessoa que morreu deixou a propriedade do imóvel para uma pessoa (herdeiro ou legatário) mas atribuiu a possibilidade de usufruto do imóvel para outra pessoa. Ou seja, após a morte do proprietário, e abertura do testamento, uma pessoa será dona do imóvel e outra pessoa poderá usar o imóvel.

O usufruto pode ser concedido a uma pessoa jurídica (uma empresa), sendo que neste caso está limitado à continuidade da pessoa jurídica ou ao período de 30 anos, o que ocorrer primeiro.

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O que é usufruto?

A palavra usufruto, em resumo, quer dizer “uso” e obtenção dos “frutos”.

Usar – ter a coisa a sua disposição, podendo emprega-la em proveito próprio ou de terceiro, sem comprometimento de sua substância.

Fruir – possibilidade de exploração econômica da coisa, retirando dela todos os frutos, utilidades e proveitos que a coisa pode oferecer.

Usufruto é um direito temporário sobre coisa alheia, por meio do qual o usufrutuário tem, enquanto durar o ônus, o direito exclusivo (caráter personalíssimo) de usar o bem, explorá-lo, economicamente e gozar de seus frutos.

O usufruto pode ser aplicado para parte ou para o total do imóvel, sendo que a informação da existência do usufruto deve ser registrada na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

O exercício do usufruto, se não houver restrição expressa, presume-se ilimitado, abrangendo todas as utilidades e proveitos que a coisa possa oferecer.

À pessoa que detém o usufruto (usufrutuário) cabe os frutos e utilidades do bem. O usufruto não transfere a propriedade do imóvel para o usufrutuário e nem permite que ele altere a substância do imóvel.

É importante que usufrutuário, no começo do exercício do seu usufruto, faça e documente uma vistoria do imóvel, listando tudo que ali existir, porque ao final do usufruto deverá entregar o imóvel como foi recebido.

É conveniente que a descrição seja a mais detalhada possível, sendo recomendável a atribuição de valores às coisas, seus acessórios e pertenças.

Não havendo esse inventário de bens (laudo de vistoria do imóvel), presume-se que os bens foram entregues ao usufrutuário no melhor estado de conservação possível.

Para que serve o usufruto?

O usufruto é muito utilizado como estratégia de planejamento sucessório entre pais e filhos.

É comum a situação em que os pais transfiram um imóvel para o nome do filho, ou mesmo já compre o imóvel registrando em nome do filho, registrando o usufruto, geralmente vitalício, para eles mesmos (os pais). Nesta situação, os país poderão utilizar o imóvel até o fim de sua vida (se o usufruto for vitalício), não havendo necessidade de realizar o processo de inventário para que o filho adquira a propriedade do bem depois que eles falecerem, visto que o filho já era o dono do imóvel desde o estabelecimento do usufruto.

Nesta situação, mesmo após a partilha dos imóveis e a designação do que vai para cada pessoa, os imóveis ainda podem ser usados pelo dono original, agora usufrutuário, que, inclusive, poderá aluga-los e receber para si os valores dos aluguéis.

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Como funciona a doação de um imóvel com reserva de usufruto?

É muito comum um casal querer doar um imóvel para um filho em vida, mas tendo a garantia que ele não poderá vender o imóvel ou expulsar os pais daquele imóvel a ser doado mas que os pais habitam. Para resolver isso eles doam o bem com reserva de usufruto vitalício para eles próprios. Neste caso, o filho será o novo dono do imóvel mas terá que respeita a possibilidade de seus pais usarem o bem ou colherem os frutos dele (por exemplo, alugarem o imóvel e receberam os aluguéis) enquanto estiverem vivos.

Por que é interessante se fazer o usufruto de um imóvel?

Os principais motivos que levam uma pessoa a constituírem usufruto sobre seu imóvel são:

• o usufruto tem o potencial de proteger e preservar o patrimônio familiar;
• pode evitar conflitos entre os parentes do dono do imóvel quando este vier a falecer;
• a doação em vida poder gerar economia de tempo e dinheiro por não ser preciso fazer inventário;
• pode garantir moradia e renda para aqueles inscritos como usufrutuários.

A partir de quando o usufruto passa a valer?

Geralmente o usufruto de um imóvel passa a valer a partir do seu registro. Mas o usufruto também pode passar a valer a partir de um momento/evento estabelecido de ocorrência futura.

Um exemplo: um pai pode doar um apartamento seu, com reserva de usufruto, para seu exercício a partir do momento em que a filha case, ou pode estabelecer que outro filho seu terá o usufruto vigente a partir do momento que completar a maioridade ou entrar na faculdade.

Casos reais

O dono quer deixar, após sua morte, o imóvel que atualmente reside para um filho do seu primeiro casamento. Mas também quer assegurar que sua atual esposa não seja despejada do imóvel após a sua morte. Com o registro de um usufruto vitalício em nome da atual esposa ele garante que ela permanecerá em sua casa enquanto ela for viva.

O usufruto pode ser estabelecido por prazo determinado?

Sim, e quando tal prazo terminar, a cláusula de usufruto perde a validade.

O usufruto com prazo determinado termina ao final do prazo estabelecido ou antes destes prazos com a morte do usufrutuário.

Pode haver mais de um usufrutuário para o um mesmo imóvel?

Sim, sendo que com a morte de algum dos usufrutuários não se extingue os demais usufrutos. O usufruto, neste caso, se extingue em relação àquela cota do usufrutuário falecido.

Neste caso a cota do usufrutuário falecido é revertido para o dono do imóvel exceto se houver determinação por escrito, de que a parte que cabia ao usufrutuário falecido será destinada aos usufrutuários sobreviventes.

Quais são os efeitos do usufruto?

O usufruto transfere-se a uma pessoa determinada a titularidade do direito de possuir, usar, fruir o imóvel da propriedade de outra pessoa (proprietário/nu-proprietário), com o consequente desdobramento do domínio.

O usufrutuário detém a posse direta da coisa, e o dono, enquanto durar o usufruto, não tem o uso e fruição (gozo) do imóvel.

O dono do imóvel pode estabelecer o usufruto para uma pessoa que não seja de sua família?

Sim, o dono do imóvel pode cedê-lo, em usufruto, para quem ele quiser.

Qual a diferença entre “doar com usufruto” e “doar por testamento”?

Quando uma pessoa decide fazer um testamento e nele explicitar qual imóvel cada herdeiro deve receber, o documento só passa a ser válido a partir da morte daquele que fez o testamento, com isso a doação não pode ser antecipada.

Quando a doação é feita com usufruto, o beneficiário da doação torna-se dono do imóvel ainda quando o doador está vivo, ele passa o possuir a propriedade do imóvel, mas não possui, momentaneamente, a possibilidade do exercício e uso sobre o imóvel que lhe fora doado. É somente com a morte do doador que o herdeiro passa a ter esses direitos.

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Quem pode morar no imóvel com o usufrutuário?

O usufrutuário pode morar no imóvel com quem ele quiser, exceto se quando foi estabelecido o usufruto se fez constar alguma cláusula vedando que determinada pessoa resida no imóvel.

É possível vender o direito de usufruto?

O usufruto, em regra, não pode ser vendido, mas pode ser alugado, arrendado ou emprestado.

O usufruto só pode ser vendido para o dono do imóvel.

Casos reais

Se um avô doa o imóvel ao filho, mas com o usufruto ao neto. Nesta situação, o filho fica impedido de vender o imóvel enquanto o neto ainda mora nele, ou se após a maioridade o neto renunciar ao usufruto.

O dono do imóvel que tenha registro de usufruto pode vender o imóvel?

Sim, mas o comprador deverá respeitar o usufruto até o fim do prazo estabelecido, ou aguardar até que ocorra alguma das hipóteses de extinção do usufruto.

Ou seja, a comercialização de imóvel com usufruto é dificultada.

A rigor ninguém irá comprar um bem sem poder usufruí-lo (não pode morar, não pode alugar… não poderá fazer nada).

O usufrutuário pode participar da negociação de venda do imóvel, solicitando um valor econômico para que possa levantar (abrir mão) do período de usufruto.

O usufruto de imóvel tem restrições?

Sim, o usufrutuário tem o dever de conservar o imóvel no estado em que o recebeu, cabendo a ele o pagamento das despesas referentes a tal obrigação, as das prestações e as dos tributos devidos por estar ele em posse do imóvel.

Se o usufrutuário deixar de pagar o IPTU do imóvel, por exemplo o dono do imóvel poderá requerer a extinção de usufruto. No mesmo sentido, no caso do usufrutuário deixar de pagar as despesas condominiais, o condomínio deverá ajuizar ação de cobrança contra o usufrutuário e não contra o dono do imóvel.

Despesas ordinárias do imóvel de valor significativo e também despesas extraordinárias são de responsabilidade do dono do imóvel. Se ocorrerem, por exemplo, de forma emergencial o usufrutuário em tendo condições pode realizar tais pagamentos e depois cobrar que o dono do imóvel lhe restitua os valores gastos.

O usufrutuário deve abster-se de qualquer prática que possa danificar o imóvel, diminuir-lhe o valor ou restringir as faculdades residuais do proprietário.

Finalmente, o usufrutuário não pode praticar qualquer ato que transforme o imóvel a ponto de desfigura-lo, alterar sua finalidade, seus elementos e suas qualidades constitutivas. O destino econômico do imóvel não pode ser alterado, exceto se tiver autorização por escrito do dono do imóvel no título que instituiu o usufruto ou em ato posterior.

O usufrutuário pode reformar o imóvel?

Sim, se forem reparos ou melhorias, desde que não descaracterizem o imóvel.

O que acontece se o imóvel com usufruto ruir (ou for devastado por um incêncio, destruindo completamente o imóvel)?

Regra geral, se a construção do imóvel dado em usufruto o usufruto é extinto.

As outras possibilidades são:

1. sendo o imóvel reconstruído pelo dono, tendo ele pago todas as despesas da nova construção, sobre esse novo prédio não pode recair o usufruto da antiga construção;
2. se o edifício for reconstruído com a indenização do seguro, para ele se transfere o direito do usufrutuário, porque, no valor da indenização, ficará esse direito sub-rogado;
3. se a destruição for parcial, o usufruto subsistirá na parte restante do prédio;
4. se a destruição do prédio se deu por culpa do dono do imóvel, o usufrutuário continua a ter direito ao uso do imóvel (se ele for reconstruído) e aos seus frutos (mesmo que não reconstruído), passando, neste último caso, a ser credor junto ao dono imóvel (por exemplo, que passará a dever ao usufrutuário aluguéis mensais).

Quem tem usufruto pode responder por alguma dívida por meio dele?

O usufrutuário que tiver dívida pode ter penhorado o exercício de seu usufruto, caso dele seja possível extrair algum proveito econômico, com o que o credor poderá obter rendimentos periódicos para saldar seu crédito.

Não cabe a penhora sobre o direito real de usufruto, que é inalienável e impenhorável pela sua própria natureza. Por isso não pode alcançar o registro imobiliário.

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O usufrutuário pode usar o imóvel como garantia para um empréstimo?

Não, o usufrutuário não pode vender, penhorar, nem usar o imóvel como garantia de empréstimo ou de fiança.

O usufruto pode ser penhorado?

O usufruto não pode ser vendido, e essa impossibilidade de venda ocasiona sua impenhorabilidade. O direito em si não pode ser penhorado em execução movida por dívida do usufrutuário, porque a penhora destina-se a promover a venda forçada do bem em leilão.

Contudo, como seu exercício pode ser cedido, este exercício do usufruto pode ser penhorado. Neste caso, o usufrutuário fica provisoriamente privado do direito de retirar do imóvel os frutos que ele produz. O juiz que deferir a penhora nomeará um administrador do imóvel. Os frutos produzidos e colhidos (aluguéis, arrendamento, etc.) servirão para pagar o credor até que se extinga totalmente a dívida. Após a dívida quitada, a penhora será levantada, e o usufrutuário readquirirá o direito de uso e gozo da coisa.

Pode ser levado à leilão imóvel que tenha registro de usufruto?

Se o imóvel estiver indo a leilão por causa de dívida do proprietário do imóvel do imóvel sim, se for por causa de dívida do usufrutuário não.

Mas caso o imóvel com registro de usufruto seja arrematado no leilão, o direito de usufruto, pertencente ao usufrutuário, até que venha a se extinguir, terá que ser respeitado pelo arrematante.

Como acaba o usufruto?

Vamos ver as possibilidades do usufruto acabar:

• Uma das formas de extinção do usufruto é pela morte do usufrutuário.
• O usufruto também acaba quando terminar o seu prazo de vigência. Neste caso, o termo de duração (inicial e final), ou qualquer outra condição (suspensiva ou resolutiva) imposta ao usufruto, deve ser determinado no começo do usufruto, fixando-se um momento específico para a sua extinção, ou determinando se está ele sujeito à ocorrência de uma condição extinta.
• Se o usufrutuário capaz renunciar ao usufruto.
• Quando há a cessação do motivo que originara sua instituição. Por exemplo, quando se sede um imóvel a uma pessoa que está com doença grave, e a pessoa se cura.
• Quando há destruição do imóvel gravado com usufruto. Se o imóvel (construção) não existe mais, não há o que ser usufruído.
• Se o usufrutuário for pessoa jurídica, após o decurso do prazo máximo de 30 anos estabelecido em lei.
• Se houver descumprimento dos deveres de usufrutuário. Nesta situação se terá a resolução culposa do usufruto.
• Consolidação (do domínio) – quando a pessoa que era usufrutuário recebeu o imóvel em doação ou fez sua compra.
• Pelo não uso ou não fruição (renúncia tácita). Se opera de forma imediata, por falta de cumprimento da função social do instituto. Como a lei não estipulou um prazo mínimo a ser observado para a esta hipótese, a doutrina tem se inclinado pela aplicação do prazo de 10 anos. Mas o Superior Tribunal de Justiça entende que “a extinção do usufruto pelo não uso pode ser levada a efeito sempre que, diante das circunstâncias da hipótese concreta, se constatar o não atendimento da finalidade social do bem gravado.”.

É possível cancelar um usufruto?

Além do usufruto poder acabar nas hipóteses que já tratamos anteriormente, também poderá ser cancelado por culpa do usufrutuário: quando vende o usufruto (o que é proibido); ou quando estraga o imóvel ou deixa ele ruir, não promovendo os devidos reparos de conservação.

Se o usufrutuário não cuidar da manutenção do imóvel e com isso provocar a sua deterioração, você poderá ingressar com uma ação judicial solicitando a extinção do usufruto.

Concedi o usufruto de um imóvel para um parente, mas estou arrependido (ou estou precisando alugar o imóvel para aumentar meu rendimento). Posso cancelar o usufruto e pegar o imóvel de volta?

Durante o prazo de validade do usufruto não!

Mas, se o usufrutuário concordar, isto pode ser feito diretamente mediante negociação com ele.

Com a morte do usufrutuário, o direito de usufruto passa para os seus herdeiros?

Não. Ocorrendo falecimento do usufrutuário o usufruto será extinto. Ou seja, os herdeiros não adquirem o direito de usarem e fruírem do direito de usufruto que pertencia ao falecido.

Reforce-se: quando o usufrutuário morre, o usufruto NÃO passa para seus herdeiros.

O usufruto é atribuído a uma pessoa específica. Se o usufruto estava exclusivamente em nome de uma pessoa que morreu, com a sua morte o usufruto se extingue.

Isso só pode ocorrer se, no documento que concedeu o usufruto estiver escrito que com o morte do usufrutuário o usufruto será revertido a outra pessoa.

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O que acontece se o dono do imóvel morrer antes do usufrutuário? O usufrutuário virará dono do imóvel?

Não. Neste caso a propriedade do imóvel vai para os herdeiros do dono falecido, mas o usufruto continua valendo e os direitos do usufrutuário são mantidos, exceto se existir, no momento do estabelecimento do usufruto, uma cláusula escrita contrária a isso.

O inquilino que alugou o imóvel de usufrutuário, e posteriormente o usufrutuário veio a falecer, tem seu contrato de locação mantido?

Cabe aos donos do imóvel manter ou não o contrato ativo. Caso o contrato seja mantido, os aluguéis deverão ser destinados ao dono do imóvel.

Se seu tio doar um imóvel pra você com reserva de usufruto vitalício pra ele, o filho dele (seu primo) pode contestar a doação?

Aqui já estamos em outro assunto: doação. Mas vamos lá.

Doação é um ato de vontade. Seu primo (herdeiro direto do seu tio) não pode contestar a doação, mas apenas se seu tio tiver lhe doado apenas a metade do imóvel que ele podia destinar a quem quisesse. Se este não for o caso, o herdeiro direto pode requerer judicialmente sua metade do imóvel.

Como funciona a questão de seguro do imóvel com usufruto?

O dono do imóvel pode fazer seguro do imóvel com usufruto. Neste caso, cabe ao usufrutuário o pagamento das prestações do seguro, uma vez que lhe incumbe zelar pela conservação do imóvel.

Se ocorrer o sinistro, o direito do seguro pertence ao dono, pois o bem é seu, mas sobre o valor da indenização recai o usufruto.

Casos reais

Maria Manuela, de 40 anos, vive um dilema em relação ao imóvel que habita com seu marido e sua filha de 15 anos. Seu avô doou a casa para mãe de Maria Manuela, com reserva de usufruto para seus netos. Agora sua mãe arrumou um novo marido, bem mais jovem, quer que ela saia da casa para aluga-la e poder receber os aluguéis, isso é possível?

A mãe de Maria Manuela não tem direito de tirá-la da casa, mesmo que tenha recebido a casa em doação de seu pai, pois Maria Manuela, enquanto viva, poderá usufruir da casa. E mais, se a casa for alugada, o valor do aluguel será recebido por Maria Manuela e não por sua mãe. A doação com usufruto foi feita justamente para garantir a renda ou moradia de sua neta, Maria Manuela.

E aí, as explicações iniciais a respeito dos riscos envolvidos em leilões judiciais de imóveis lhe foram úteis? Encontrou a solução que se encaixa perfeitamente ao seu caso específico ao longo do texto? Comente e compartilhe o seu comentário!

AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

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