Leilões de imóveis: desafios e oportunidades para o arrematante

INTRODUÇÃO

Ao decidir arrematar um imóvel em leilão, o arrematante se depara com uma série de questões que vão além da simples oferta e pagamento. É preciso analisar diversos institutos do direito, considerar as nuances que podem impactar seu patrimônio e estar preparado para lidar com questões processuais complexas. Neste artigo, vamos abordar algumas dessas questões, tais como a impenhorabilidade de bens de família e o cancelamento de usufrutos, por exemplo, e apresentar dicas importantes para quem deseja arrematar um imóvel de forma eficiente e tranquila. Se você está considerando essa opção, continue lendo e confira nossas orientações.

POR QUE COMPRAR IMÓVEIS EM LEILÕES?

Montar o próprio negócio é um sonho comum entre os brasileiros e o leilão de imóveis pode ser uma ótima opção para aqueles que possuem este sonho.

Ao se tornar um possível comprador (arrematante) de imóveis em leilões, é importante saber que você não precisa abandonar seu emprego atual, já que o leilão pode ser um acréscimo aos seus rendimentos para além daqueles obtidos como fruto do seu horário de expediente tradicional.

O arrematante deve se instruir sobre o assunto para participar confortavelmente do leilão, afastando qualquer insegurança.

O risco financeiro no leilão, com relação ao dinheiro pago pelo lance, é praticamente nulo, uma vez que ao arrematar um bem, paga-se uma guia judicial em nome do cartório, sobre a qual passa a incidir juros a partir daquele momento. Caso o leilão seja desfeito, o arrematante recebe o valor investido corrigido de volta.

É importante buscar informações e se preparar adequadamente antes de participar de um leilão, estar muito bem assessorado, para garantir o sucesso da arrematação e adquirir o patrimônio desejado a um preço abaixo do mercado. Acredito que quem tiver conhecimento do processo de leilão poderá fazer bons negócios.

Mas saiba que, para se tornar um arrematante, é preciso ter coragem, um pouco de conhecimento, estar bem assessorado por um bom advogado especializado em leilões, mas, sobretudo, coragem.

GANHOS FINANCEIROS EM LEILÕES DE IMÓVEIS

É comum ter uma alta probabilidade de lucro no leilão. Em algumas ocasiões, é possível adquirir um imóvel com valor de mercado de 1 milhão de reais, avaliado em 900 mil pelo oficial de justiça avaliador, arrematadando-o por 550 a 600 mil reais, gerando uma possibilidade de lucro considerável.

Outra questão interessante é o prazo de retorno do investimento, que varia de seis a nove meses, mas pode levar até um ano. O leilão mais demorado que presenciei durou dois anos e meio, mas porque envolvia a venda de muitos imóveis apreendidos por fraude no INSS. Essa demora deveu-se ao fato de se ter mais de 50 arrematantes peticionando no mesmo processo, nos mesmos autos, por isso a venda demorou tanto tempo.

Quando o leilão não é questionado, o processo pode ser bem mais rápido, levando apenas dois, três ou quatro meses. Em alguns casos mais raros, é possível obter a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse, que é o que todo arrematante busca, em apenas 45 dias após a arrematação.

Você já se perguntou quem são os maiores arrematantes de imóveis em leilão? Na maioria das vezes, são profissionais que fazem da arrematação a sua profissão, arrematando reiteradamente. Isso já evidencia o quão bom é esse negócio, pois ninguém em sã consciência iria arrematar um imóvel e depois voltar a arrematar se tivesse feito um péssimo negócio.

De fato, a arrematação tem tudo para ser um ótimo negócio, especialmente para aqueles que desejam adquirir um patrimônio imobiliário com um desconto em relação ao preço de mercado. Por exemplo, se você tem apenas 350 mil ou 400 mil reais e deseja comprar um imóvel de 500 mil, no leilão é relativamente tranquilo conseguir arrematá-lo com este desconto.

Gostaria de compartilhar um caso muito interessante que acompanhei há alguns anos. Em um leilão, uma cobertura foi arrematada por 400 mil reais, valor abaixo da avaliação de 800 mil reais da época. Surpreendentemente, não houve nenhum outro participante no leilão. Após um ano e três meses, finalmente foi expedida a carta de arrematação e registrada na matrícula do imóvel, e logo em seguida essa cobertura foi vendida por 2,2 milhões de reais. Mas como essa margem tão grande foi possível?

Deve-se ter ciência que o leiloeiro só pode leiloar o que está nos autos do processo. Neste caso, o proprietário tinha construído um andar a mais na cobertura, o que aumentou sua área de 250 para 400 metros quadrados. Porém, essa construção extra era irregular, não havia documentação, e não foi, e nem poderia ter sido, considerada pelo oficial de justiça avaliador durante o processo. Os arrematantes tiveram uma grande felicidade quando entraram no imóvel e perceberam que tinham adquirido algo muito maior e melhor do que esperavam!

Nesta situação que narrei, temos um caso peculiar que também ocorre com terrenos que apresentam construção irregular, bem como com apartamentos localizados no térreo. Em um leilão que eu acompanhei, por exemplo, um apartamento térreo de 35 metros quadrados foi arrematado. No entanto, ao entrar no imóvel, os arrematantes descobriram que havia uma área atrás do apartamento adquirido, de acesso exclusivo do proprietário daquele imóvel, com uma churrasqueira, que acrescentava cerca de 30 metros quadrados à área construída. Embora aquela área não pertencesse legalmente ao imóvel, e por isso o avaliador judicial não tinha como mensurar, sua presença valorizou significativamente o bem e tornou-se um excelente negócio.

O LEILÃO DE IMÓVEIS NOS PROCESSOS JUDICIAIS

A arrematação é um passo importante do processo judicial, que transforma o imóvel em dinheiro para pagar o vencedor da ação. Quando ocorre um leilão sem licitante, ou seja, sem interessados, todos os atos do processo podem parecer em vão, já que aquele que buscou o judiciário para receber o que lhe era justamente devido não obteve um efetivo êxito.

Muitos leilões terminam sem licitante, o que pode ser atribuído à complexidade do negócio, que naturalmente gera falta de conhecimento e insegurança no público em participar. Além disso, decisões judiciais conflitantes e a morosidade do judiciário também podem dificultar a participação em leilões. Uma mentira recorrentemente disseminada é que a participação em leilões seja uma coisa fácil, banal.

O leilão envolve muitos institutos, como o edital, a certidão de ônus reais, a citação, a notificação, a sentença, o acórdão, etc. que precisam ser analisados cuidadosamente. Ao participar do leilão, não se está comprando apenas um imóvel, mas os autos do processo onde o imóvel está sendo leiloado. Aprender sobre leilões requer amplo estudo, muitos chegam a considerar como uma matéria específica, mas, na verdade envolve aspectos, principalmente, do processo civil e do direito civil em geral.

O novo Código de Processo Civil (CPC) trouxe uma importante mudança, que é a expedição da carta de arrematação, para além do auto de arrematação, marcando um ponto sem volta no processo de leilão. Uma vez expedida a carta, não é possível desfazer a arrematação, apenas, se for o caso, o executado discutir perdas e danos com o exequente. No entanto, essa alteração não tem sido completamente compreendida e aplicada na prática.

Caso o leilão seja questionado após a sua homologação, o magistrado pode decidir mantê-lo, mas muitas vezes não determina a expedição da carta e do mandado de imissão na posse. Este comportamento do juiz pode atrasar o processo, já que, muitas vezes, a decisão que indefere o questionamento é alvo de recurso, e o trânsito em julgado pode demorar.

É essencial que o magistrado, ao indeferir o questionamento do leilão, passe a determinar, de pronto, a expedição da carta de arrematação, visto que os recursos, em geral, não possuem efeito suspensivo. Dessa forma, a expedição da carta é fundamental para a concretização do marco criado pelo novo CPC.

É fundamental que o arrematante seja sempre considerado um terceiro de boa-fé, pois ele vem para ajudar a solucionar o processo. De fato trata-se de um estranho ao processo original que, confiando no rito e institutos processuais, se dispôs a colocar grande parte do seu patrimônio nesta opção de negócio. Não há outra maneira senão por meio de um leilão bem-sucedido para que o crédito devido seja efetivamente pago.

A solução para a demora nos leilões não depende de inovação legislativa. Já testemunhei muitos leilões não questionados, mas em que a carta de arrematação e o mandato de imissão na posse só foram concedidos muitos meses depois. Geralmente, isso está intimamente ligado ao processamento dos atos processuais no cartório da Vara. Às vezes, leva-se dois meses para digitar uma carta de arrematação, mesmo com a determinação do magistrado. Há também a situação do mandado de imissão na posse somente constar em outra decisão, e não na mesma em que foi determinada a expedição da carta de arrematação.

Por isso, destaco a importância do advogado do arrematante estar atento, ele pode impulsionar o processo comparecendo no cartório, pedindo para juntar petição, pedindo para despachar, entre outras medidas.

Mas sejamos claros e justos, de fato, quando me refiro à demora, estou falando de alguns meses adicionais. Não é algo com que o arrematante deva se preocupar muito. Se o lucro for alto, pouca diferença fará se a carta de arrematação demorar alguns meses adicionais para ser emitida. O importante é que ele irá lucrar de toda forma.

O advogado tem um papel fundamental, deve impulsionar o processo, visto que no leilão, de fato, há um enriquecimento sem causa quando o executado permanece na posse do imóvel após a venda, pois os custos de impostos e condomínios são, em geral, de responsabilidade do arrematante a partir da data do leilão. Portanto, o advogado tem boas razões para requerer celeridade no processo.

SITUAÇÕES ESPECIAIS: BEM DE FAMÍLIA, JUSTIÇA TRABALHISTA, USUFRUTO E REVELIA

Vamos falar sobre o bem de família. Se alguém possui apenas um imóvel, destinado à residência familiar, é improvável que o perca em um leilão, se alegar esse fato logo no início do processo e fornecer as devidas provas. Se essa alegação for feita mais tarde, pode haver riscos. A análise do processo nesses casos é delicada e requer muita atenção para se verificar se a questão foi tratada no processo e se foi resolvida.

Quando se trata do bem de família em um processo de leilão, entendo que a preclusão deste tipo de alegação já incide após o evento do leilão. Isso se deve ao fato de que, ao ser notificado da penhora, o proprietário tem conhecimento da situação e precisa apresentar sua argumentação durante o processo. Se essa questão não for abordada na ocasião, acredito que não possa ser alegada posteriormente, mesmo se tratando de uma nulidade absoluta.

Existe um dispositivo no novo código que prevê o chamado “princípio do interesse”, o que significa que aquele que causou o vício não pode pugnar por seu reconhecimento posteriormente, com o objetivo de se manter a lealdade processual. A boa fé é vista como uma norma fundamental nesse sentido. Até mesmo em casos graves, como em nulidades absolutas, essa questão pode ser discutida. Em diversas situações o juiz pode utilizar-se do instrumento da convalidação, seguindo o princípio do interesse e a primazia da resolução do mérito, e terá uma linha argumentativa forte para tentar concluir o processo.

Em minha experiência, já me deparei com diversas situações em que o devedor afirmou que o imóvel penhorado era um bem de família. Em vários casos, comprovei que essa afirmação era verdadeira e, mesmo assim, o imóvel foi a leilão porque o devedor deixou para alegar a questão fora do tempo processual adequado. Em tais situações, o juiz considerou que o devedor agiu de má-fé e considerou a alegação como preclusa, mantendo assim o leilão. Caso estivesse acompanhado por um advogado nesta situação, eventualmente até poderia ser o caso de acionar o advogado por perdas e danos (mas isso já é outra discussão).

Deve-se considerar que, após o leilão, existe um terceiro interessado (o arrematante), que não tem relação com o processo, e que investiu seu dinheiro na compra do imóvel, o qual pode representar o investimento de toda uma vida. Muitas decisões judiciais seguem essa mesma lógica, embora seja importante lembrar que cada caso é único e que a decisão final dependerá do juiz responsável pelo caso.

Na Justiça do Trabalho, há um conflito entre o direito à moradia, que está relacionado à impenhorabilidade do bem de família, e o caráter alimentar da ação trabalhista. Muitos magistrados optam por manter a penhora, levando em conta esse conflito, para resguardar o direito do trabalhador que é a parte hipossuficiente na relação trabalhista.

Outra questão bastante discutida é a do usufruto. Quando todas as partes envolvidas foram devidamente intimadas, e especialmente se for uma ação de débito condominial, o arrematante pode participar sem problemas, pois o usufruto cairá. Como o usufruto é personalíssimo, o arrematante não tem nada a ver com ele e não faz sentido mantê-lo em face do arrematante. No entanto, cancelá-lo no cartório de registro pode ser difícil, já que o cartório geralmente faz várias exigências e suscita dúvidas as mais variadas. Nesses casos, é preciso despachar com o juiz, explicar a situação e pedir o cancelamento, que será determinado pelo juiz, independentemente da opinião do cartório.

Quando eu me deparo com um processo em que há revelia, este me deixa mais preocupado. No entanto, é importante notar que não existe uma regra que se aplique a todos os casos. Por exemplo, se o executado alegar a impenhorabilidade do bem de família após o leilão e estiver em situação de revelia, a análise do caso pode ser diferente do que discutimos anteriormente. Cada processo tem suas próprias peculiaridades e deve ser analisado com cuidado e atenção.

SEGURANÇA DO COMPRADOR (ARREMATANTE)

O arrematante é naturalmente inseguro e pode desistir da compra se houver alguma dívida pendente, como de condomínio. Qualquer descumprimento do que está previsto no edital dá ao arrematante o direito de desistir da compra.

O dinheiro do arrematante está seguro com o juiz e não passa pela conta do leiloeiro, evitando fraudes. Se houver qualquer problema que não tenha sido mencionado previamente, o arrematante pode desistir da compra. Mesmo em caso de uma ação anulatória que não afeta a propriedade do imóvel, o arrematante ainda pode desistir da compra. Portanto, participar de um leilão não é tão arriscado quanto pode parecer, mas, de fato, também não é tão simples.

Quando se fala sobre a segurança jurídica do arrematante após a arrematação, é importante lembrar que, na maioria dos casos, somente os procedimentos relativos ao leilão em si podem ser questionados, como as notificações, intimações e a penhora. Isso porque o processo inicial já transitou em julgado e estamos na fase de execução, ou seja, questões anteriores não podem ser alegadas.

Para arrematar um imóvel de forma segura e eficiente, o arrematante precisa estar atento a diversos aspectos do direito. São muitas nuances que podem ter um grande impacto no seu patrimônio, por isso é fundamental contar com o apoio de um advogado especializado em leilões de imóveis. Somente um profissional experiente será capaz de orientar o arrematante sobre as questões processuais envolvidas no leilão, evitando problemas futuros e garantindo uma compra segura.

CONCLUSÃO

Ao arrematar um imóvel em leilão, o arrematante deve estar ciente de todas as nuances e particularidades do processo, para evitar prejuízos futuros em seu patrimônio. Por isso, é fundamental contar com o suporte de um advogado especializado em leilões de imóveis.

Não deixe que a falta de informação ou a pressa em concluir o negócio comprometam seu investimento. Busque sempre o auxílio profissional qualificado e tenha a segurança necessária para arrematar de forma eficiente e tranquila.

Se você está considerando participar de um leilão de imóveis, não hesite em procurar um advogado especializado para acompanhá-lo em todas as etapas do processo. Só assim você poderá garantir que seus direitos serão preservados e que a arrematação será bem-sucedida. Invista com segurança e tranquilidade!

FAQ

1. Como funciona a arrematação de imóveis em leilões judiciais? R: A arrematação é o ato de adquirir um bem em leilão. Nos leilões judiciais, os bens são vendidos para quitar dívidas ou obrigações do antigo proprietário.
2. Como escolher o imóvel ideal em um leilão judicial? R: É importante analisar a documentação do imóvel antes de dar um lance. Verifique se há pendências judiciais, dívidas e outras questões que possam impactar o patrimônio do arrematante. Consultar um advogado especializado em leilões de imóveis pode ajudar nessa análise.
3. O que é carta de arrematação? R: A carta de arrematação é um documento que comprova que o arrematante adquiriu o bem em leilão. É preciso registrá-la em cartório para se tornar o novo proprietário.
4. E se o imóvel arrematado tiver usufruto? R: O usufruto é personalíssimo, ou seja, pertence apenas ao usufrutuário. Quando um imóvel é arrematado, o usufruto é cancelado e o arrematante se torna o novo proprietário. É preciso cancelar o usufruto no cartório de registro, o que pode ser um processo burocrático.
5. O que é necessário para participar de um leilão judicial? R: É preciso estar cadastrado no leilão, com documento de identificação e comprovante de endereço. Também é recomendável estar bem assessorado juridicamente.

AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

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