Financiamento imobiliário atrasado? Não deixe seu imóvel ir a leilão (2/2).

SUMÁRIO

PARTE 1 (link)

1. Origem do problema – desemprego e perda de renda

2. Quais são os principais erros na celebração do contrato?

3. Quais são as providências (práticas) que devem ser tomadas logo no começo do problema?

4. A FEBRABAN aprova novas regras de autorregulação para negociação de dívidas (normativo 018/2017)

PARTE 2

5. Como o banco leva seu imóvel a leilão?

6. Qual lei regula os financiamentos imobiliários? O que diz a lei da alienação fiduciária?

7. Será que está tudo certo no meu caso? Ou será que houve alguma irregularidade?

8. Quais são suas opções defensivas judiciais finais (antes do leilão)?

9. Já ocorreu o leilão, e agora?

10. Vejamos a sentença de um caso concreto levado à Justiça

11. Conclusão

5. Como o banco leva seu imóvel a leilão?

Quem financiou um imóvel deve estar atento ao roteiro que deve ser obrigatoriamente seguido pelos bancos para levar um imóvel a leilão.

Após o vencimento da primeira fatura atrasada, os bancos levam, em média, de 60 a 90 dias para notificar o devedor. Atenção: Não se trata apenas de “mais uma cartinha de cobrança” do banco!

No texto desta notificação (notificação extrajudicial feita pelo Cartório de Registro de Imóveis), o banco lhe informará que você tem o prazo de 15 dias (se for financiado pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário) ou de 90 dias (se for financiado pelo SFH – Sistema Financeiro da Habitação) para quitar o valor pendente (valor pendente = dívida em aberto + encargos de cobrança + juros + multa + correção), caso contrário o banco irá retirar definitivamente o imóvel do seu nome e consolidar a propriedade em nome do banco, automaticamente.

Este é um momento crítico em que você está muito perto de perder seu imóvel. Atenção: Foi dado início ao procedimento extrajudicial em que o banco retira definitivamente o imóvel do seu nome e o registra em nome do banco, que será o novo dono, podendo, a partir de então, realizar a venda em leilão (leilão de imóvel ocupado).

Como corre por via cartorial, sem disputa judicial, a reincorporação é rápida. O banco paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) → extingue o contrato de financiamento → consolida a propriedade do imóvel em nome do banco (retirando o devedor da documentação do imóvel) → e fica livre para vender o imóvel (o que é execução de imóvel? O que é execução de imóvel pela Caixa).

Ao devedor é assegurado o direito de pagar as parcelas da dívida em atraso (e as despesas) até a data da averbação na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do banco. É a última chance do devedor manter o contrato ativo.

Você possui, basicamente três saídas caso não tenha recursos para quitar o saldo devedor: (1) negociar com a máxima brevidade com o banco; (2) vender o imóvel para quitar a dívida e lhe sobrar ainda algum dinheiro, ou; (3) procurar com urgência um advogado especializado para analisar toda situação e verificar se existem outras alternativas possíveis (DICA 10) (reveja o tópico “3. Quais são as providências (práticas) que devem ser tomadas logo no começo do problema?” – link).

Mesmo se houver a consolidação da propriedade em nome do banco por inadimplência, o devedor poderá contratar um advogado especializado para verificar se o banco seguiu todos os passos obrigatórios em tais situações. Por vezes, os bancos cometem falhas que podem acabar revertendo a perda do imóvel e dando mais tempo para que você resolva essa situação. Além disso, por via judicial, também é possível tentar reverter a consolidação da propriedade do imóvel feita pelo banco ou retomar o pagamento do contrato por depósitos em juízo.

Alguns mutuários optam por tentar negociar a sua dívida na justiça e pedir uma liminar para tentar impedir o leilão (ação para impedir leilão de imóvel ou ação cautelar suspensão leilão extrajudicial). Geralmente isso ocorre por meio de ação de revisão das prestações e do saldo devedor, onde também se discute a cobrança de juros. A justiça pode, dependendo da situação, aceitar tal pedido e mandar suspender ou até reverter o leilão.

6. Qual lei regula os financiamentos imobiliários? O que diz a lei da alienação fiduciária?

A maioria dos financiamentos imobiliários é feita por alienação fiduciária (inclusive os Programas Minha Casa Minha Vida e Carta de Crédito FGTS). Ou seja, o imóvel é dado como garantia do empréstimo e fica em nome do banco até que a dívida seja totalmente quitada, que o banco fica com a propriedade fiduciária e resolúvel do imóvel, onde o mutuário possui a posse direta deste.

O mutuário adquire a propriedade plena do imóvel no momento em que quita o financiamento.

A lei da alienação fiduciária possibilita que os bancos retomem o imóvel em caso de inadimplência (inadimplência financiamento imobiliário), e por terem essa segurança os bancos deveriam oferecer juros ainda mais baixos no financiamento imobiliário.

Assim, quando você não consegue pagar em dia o empréstimo, o banco vai buscar o dinheiro que tem a receber por meio da venda do imóvel que está em garantia.

Você deve ter ciência que do momento em que ficou inadimplente até a ocorrência do leilão extrajudicial do imóvel, tudo ocorre de forma muito rápida. Em geral após emitir a notificação de cobrança, o imóvel pode ser leiloado em até seis meses (leilão de imóvel ocupado). Entretanto o banco é obrigado a seguir todos os passos definidos pela lei para realizar tal operação, sob pena do leilão não ocorrer ou ser desfeito.

Observe, não estamos falando que você poderá ficar com o imóvel, estamos dizendo que se algo tiver sido feito de forma errada pelo banco, você poderá permanecer mais um tempo no imóvel, que novamente será levado a leilão pelo banco, tomando então todos os cuidados para o integral cumprimento da lei.

Para piorar a situação do devedor, a venda no leilão é feita por valores abaixo dos praticados no mercado, que são usados para cobrir a dívida, multas, juros e a parte que falta no financiamento – ou seja, geralmente nada sobra para o antigo dono.

E fica ainda pior. Quanto mais próximo você estiver de quitar o financiamento, menor será seu saldo devedor, e provavelmente será menor o valor de venda no leilão, sobrando ao devedor, proporcionalmente, um valor menor. Você verá longos anos de esforço financeiro para honrar as prestações serem perdidos.

7. Será que está tudo certo no meu caso? Ou será que houve alguma irregularidade?

Será que meu imóvel está sendo levado a leilão com a observância de todos os procedimentos exigidos por lei (leilão de imóvel ocupado)? Ou será que meu imóvel está sendo retomado de forma ilegal?

Estas são dúvidas de muitos mutuários que chegam a situação extrema de perda de sua moradia. Abaixo vamos tratar de algumas falhas mais normalmente cometidas pelos bancos, e que podem suspender, cancelar ou anular o leilão (DICA 11) (execução de imóvel pela Caixa):

a) Falta de intimação pessoal do devedor para pagamento da dívida – Você deve receber na sua residência uma intimação, entregue pessoalmente pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis, informando que você tem um prazo de 15 dias (ou de 45 dias no caso de contrato pelo Programa Minha Casa Minha Vida) para pagar as parcelas vencidas (com seus respectivos acréscimos), sob pena do seu imóvel ser levado a leilão (art. 26, § 1º, L. 9.514/1997).

b) Erro no valor da dívida descrita na intimação – o valor cobrado para o pagamento descrito na intimação deve estar correto.

c) Falta de intimação do devedor da data, horário e local do leilão extrajudicial: a lei exige que você receba uma carta com todas as informações do leilão extrajudicial (art. 27, § 2-A, L. 9.514/1997).

d) Falta de publicação de edital divulgando a realização do leilão, em jornal de grande circulação, por três dias seguidos: essa determinação não está na lei, vem normalmente nos contratos, e mesmo que não conste do seu contrato, o Poder Judiciário tem entendido que é necessária a publicação dos editais nos jornais para dar maior publicidade.

Existem outras falhas que podem ter sido cometidas pelo banco, mas a verificação de sua ocorrência ou não, pode variar de caso a caso, requer um acompanhamento mais detalhado por meio de advogado especializado.

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8. Quais são suas opções defensivas judiciais finais (antes do leilão)?

Por meio de um advogado especializado é possível tentar impedir que ocorra a perda do imóvel. Com o uso de uma ação judicial que objetive suspender os atos do leilão do imóvel (ação para impedir leilão de imóvel ou ação cautelar suspensão leilão extrajudicial), é possível levar ao Judiciário a apreciação de todos os fatores que o levaram o devedor a se tornar inadimplente e designar uma audiência de conciliação, a fim de tentar retomar o contrato, em condições de pagamento condizentes com suas possibilidades.

Durante uma audiência de conciliação, você pode ser ouvido pelo juiz e pelos representantes do banco, sendo possível se explorar todas as possibilidades de composição para que alcançar um acordo e evitar a perda do imóvel. Na maioria das vezes, é possível obter o tempo necessário para que a pessoa se reorganize financeiramente e consiga quitar as parcelas em atraso, ou, até mesmo, que as parcelas em atraso sejam redirecionadas para o final do contrato.

Muitos juízes entendem que uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome do banco, as ações judiciais que forem propostas, exceto as que tratem da exigência de notificação do devedor, serão resolvidas em perdas e danos, ou seja, a discussão não será mais sobre o imóvel e sim apenas sobre questões financeiras.

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9. Já ocorreu o leilão, e agora?

Iremos tratar com mais detalhes desta situação em futuro post neste blog.

Mas já adiantando, você, até a assinatura do contrato de aquisição pelo arrematante, pode quitar sua dívida e ficar com o imóvel, devendo procurar o banco caso tenha condições de fazer tal pagamento.

Caso não tenha recursos para quitar a dívida, e todo o procedimento tenha sido conduzido pelo banco de maneira legal, a melhor alternativa é negociar um plano de desocupação do imóvel com o novo proprietário (DICA 12), visto que se o ex-mutuário não sair de forma amigável poderá ter que sair com o uso de força policial. Uma situação muito constrangedora e totalmente indesejável.

No caso de resistência do devedor em sair do imóvel arrematado, o arrematante poderá ajuizar ações possessórias visando à defesa do seu direito de posse, e ainda fazer com que o ex-mutuário, ou seus sucessores, passe a lhe dever aluguéis mensais, correspondente a 1% do valor que o imóvel foi oferecido em 1º leilão, pelo tempo que permanecer no imóvel.

10. Vejamos a sentença de um caso concreto levado à Justiça

Fazendo um contraponto às possibilidades de sucesso do mutuário devedor ressaltadas pelo texto, iremos ver e analisar um caso levado à justiça em que a mutuária não teve sucesso.

Por se tratar de um texto em “linguagem jurídica”, quando necessário e julgado oportuno será devidamente explicado, ainda dentro do texto.

Casos reais… nomes fictícios… Parte 5/5

PROCEDIMENTO COMUM – Autora: Ilza Flora (mutuária). Réu: Banco. Assunto: Pagamento em Consignação. SENTENÇA. Ilza Flora ajuizou ação de obrigação de fazer (1. Esse tipo de ação objetiva forçar o banco a fazer algo contra sua vontade) em desfavor do Banco, alegando, que celebrou contrato de alienação fiduciária com o réu em 2012 para aquisição de imóvel, mas em razão de dificuldades financeiras deixou de pagar as parcelas de janeiro de 2016 e fez acordo com o réu para purgar a mora em quatro parcelas; que novamente ficou inadimplente de setembro de 2016, (2. Observe que o banco se dispôs e celebrou um acordo de pagamento das parcelas em atraso com a mutuária, que não conseguiu honrá-lo) mas não conseguiu renegociar a dívida e foi surpreendida com a informação de que o imóvel foi incluído em leilão; que no prazo de 70 dias poderá quitar o saldo devedor (3. Observe que a mutuária informa que consegue arrumar o dinheiro suficiente para “quitar” o saldo devedor em 70 dias); que em razão do princípio da boa-fé objetiva a relação contratual pode ser flexibilizada; que tem direito fundamental à moradia; que pretende depositar o valor das parcelas em atraso. Ao final requer a antecipação da tutela para suspensão do leilão extrajudicial marcado (4. Aqui, sabendo que o processo judicial é demorado, e que até o final de tal processo o leilão do imóvel já teria ocorrido, a mutuária tentou impedir que o leilão fosse realizado) e autorização para depósito das parcelas vencidas. O pedido de tutela de urgência foi indeferido (5. A juíza não concordou em parar o leilão). O banco alega, resumidamente, que o imóvel da autora foi consolidado pelo banco em 22/3/2017, conforme Lei nº 9.514/1997; que não há nulidade no procedimento adotado por ele (6. Veja que a mutuária não tomou os cuidados que tratamos neste texto, e teve sua situação consideravelmente agravada com a transferência definitiva do imóvel para o nome do banco). Realizou-se audiência de conciliação, oportunidade em que a autora requereu a suspensão do feito por 90 (noventa) dias para purgar a mora. O pedido da autora foi indeferido (7. No começo do processo a devedora disse que poderia pagar a dívida em 70 dias, já na audiência de conciliação junto com o banco pediu prazo de 90 dias, acabou se complicando e teve seus pedidos negados pela juíza). É o relatório. Decido. A autora pleiteia a suspensão definitiva do leilão extrajudicial. Para fundamentar o seu pedido afirma a autora que se tornou inadimplente em razão de dificuldades financeiras, mas pretende quitar o débito. O réu, por seu turno, sustenta que não há nulidade no procedimento adotado. (…) A autora pretende a suspensão do leilão extrajudicial, porém não alegou nenhum argumento jurídico capaz de justificar a sua pretensão (8. Observe que aqui, possivelmente por não ter contratado um advogado especializado, a juíza informa que os argumentos da devedora são falhos e repetidos, não tendo onde ela se embasar para travar o leilão). (…) A autora reconhece expressamente a sua inadimplência e não alegou nenhum vício no procedimento de consolidação da propriedade (9. Novamente o advogado da devedora deixou de alegar algum dos vícios que vimos no título “Será que está tudo certo no meu caso? Ou será que houve alguma irregularidade?”), que segundo o réu ocorreu em 22/3/2017, portanto, antes do ajuizamento da presente ação (10. A devedora demorou muito para entrar com a ação judicial, esperando para fazer isso após o banco ter passado o imóvel para o nome da instituição financeira). (…) Portanto, o leilão é realizado após a consolidação da propriedade e considerando que não foi alegado nenhum motivo jurídico a justificar a suspensão do leilão o pedido não pode ser acolhido. Não se pode perder de vista que os argumentos utilizados pela autora no sentido de que o contrato pode ser flexibilizado, direito à moradia ou intenção de quitar a dívida não justificam, juridicamente, a pretendida suspensão do leilão extrajudicial (11. Essa juíza entende que mesmo a intenção de quitar a dívida não suspende o leilão). A boa-fé objetiva não autoriza afastar a consolidação da propriedade nas hipóteses previstas em lei e que não foram afastadas pela autora (12. A juíza do caso é legalista, assim como também deveria ter sido o advogado desta causa). O direito à moradia está previsto na Constituição Federal, mas é obrigação do Estado e não das instituições financeiras. Com relação à pretensão da autora de quitar a dívida constata-se que o prazo para a purgação da mora já escoou e só seria possível no caso de acordo entre as partes, o que restou infrutífero, mesmo tendo sido realizada audiência de conciliação (13. Se a devedora dispunha dos recursos suficientes para quitar a dívida deveria ter feito logo no começo da ação, deixando a juíza com menor margem para lhe dar tantas decisões desfavoráveis. E se não tinha tais recursos, deveria ter tomado alguma das providências sugeridas ao longo do nosso texto). Nesse contexto está evidenciado que o pedido é improcedente (14. O juiz entende que o banco tem razão e fez tudo certo). (…) Em Face das considerações alinhadas JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO (…). Em respeito ao princípio da sucumbência condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (15. Além de perder a causa a mutuária foi condenada a pagar ao banco, por ter entrado com processo e perdido, o valor corresponde a 10% do valor da dívida. Ou seja, seu prejuízo ficou ainda maior), com base no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil. (…) Juíza de Direito

11. Conclusão

A possibilidade de perda da casa própria é sempre uma situação muito traumática.

Ao longo do texto pudemos apresentar diversas ferramentas para que você evite que seu imóvel seja leiloado. Se você deixar seu imóvel ser leiloado, certamente seus prejuízos serão maiores, assunto que trataremos em futuro post neste blog.

Também foi apresentado todo o contexto prático e legal que envolve tal situação, para que você saiba, com clareza, quais são suas possibilidades de sair dessa situação crítica.

E aí, como você irá resolver sua pendência de crédito imobiliário com o banco? Encontrou a solução que se encaixa perfeitamente ao seu caso específico ao longo do texto? Comente e compartilhe o seu comentário!

FAQs

1. O que acontece quando o financiamento imobiliário está atrasado? R: Quando o financiamento imobiliário está atrasado, o mutuário fica sujeito a multas, juros e outros encargos financeiros. Além disso, o imóvel pode ser levado a leilão para quitação da dívida.
2. Como regularizar um financiamento imobiliário atrasado? R: É possível regularizar um financiamento imobiliário atrasado através da renegociação da dívida, pagamento das parcelas em atraso, pagamento de multas e juros e outras opções disponíveis de acordo com o contrato.
3. O que acontece em caso de não pagamento do financiamento imobiliário? R: Em caso de não pagamento do financiamento imobiliário, além das multas e juros, o imóvel pode ser levado a leilão para quitação da dívida.
4. Qual a melhor forma de evitar o leilão do imóvel em caso de atraso no financiamento? R: A melhor forma de evitar o leilão do imóvel é buscar regularizar a dívida através da renegociação, pagamento das parcelas em atraso e outras opções disponíveis.
5. Quais os direitos do mutuário em caso de atraso no financiamento imobiliário? R: O mutuário possui direitos em caso de atraso no financiamento imobiliário, como o direito à renegociação da dívida, à informação sobre os valores devidos e à não ser surpreendido pelo leilão do imóvel.
6. Quais são as consequências de um imóvel ir a leilão por causa de dívidas de financiamento? R: As consequências de um imóvel ir a leilão por causa de dívidas de financiamento incluem a perda do imóvel, a possibilidade de não quitar completamente a dívida com o valor arrecadado no leilão e a restrição de crédito.
7. Quais são as opções jurídicas disponíveis para evitar o leilão do imóvel em caso de atraso no financiamento? R: As opções jurídicas disponíveis para evitar o leilão do imóvel em caso de atraso no financiamento incluem ação revisional do contrato, ação de consignação em pagamento e outras opções que podem ser discutidas com um advogado especializado.

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AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

ÁREAS DE ATUAÇÃO:

Leilões (auxílios na compra e no evitar a perda), Concursos Públicos, Direito Imobiliário, Direito Administrativo Disciplinar, Direito do Agronegócio, Licitações e Contratos, Execução e Cobranças, Inventário e Sucessões.

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