A situação econômica do país tem levado muitas pessoas a se tornarem inadimplentes, inclusive no financiamento imobiliário. Com o atraso das prestações o banco irá retomar o seu imóvel, e depois, por meio de um leilão extrajudicial, você irá perder a sua casa própria. O que você deve fazer para evitar que seu imóvel seja leiloado? Como sair dessa situação crítica? Como saber se o banco está respeitando seus direitos?

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Principais dúvidas:

Como impedir que um imóvel vá a leilão?

Existem várias formas para se fazer isso, entre as quais: (a) verificar se o seguro contratado para seu financiamento pode lhe auxiliar; (a) negociar prazo e valor das parcelas com o banco, ajustando o contrato às suas reais condições de pagamento; (c) conferir se as formalidades de consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco foram observadas.

Lendo o texto, você terá clareza de todas as possibilidades que estão à sua disposição para sair dessa situação indesejável.

O que é execução de imóvel?

Execução de imóvel, no contexto do financiamento imobiliário, ocorre quando o mutuário deixa de efetuar os pagamentos de suas parcelas do financiamento, em dia se tornando inadimplente, e, por força contratual e legal, os bancos podem então transferir a propriedade do imóvel dado em garantia para o nome do banco, e posteriormente levá-lo à leilão extrajudicial para quitar o saldo devedor.

Resumidamente é isso, mas para entender realmente do que se trata, leia o texto, esclareça as suas dúvidas e conheça melhor os seus direitos.

Como se dá a retomada de imóvel com alienação fiduciária?

A retomada de um imóvel, nestes casos, é muito simples para o banco. São necessários apenas alguns passos para que isso ocorra, vejamos:

1. o mutuário se torna inadimplente (possui prestações em atraso);

2. o mutuário é intimado, pessoalmente, para quitar o saldo devedor e os encargos da dívida;

3. o mutuário não faz o pagamento no prazo que lhe é concedido (15 ou 45 dias);

4. o banco efetua o pagamento do imposto para transferir o imóvel o nome do banco (ITBI);

5. o contrato de financiamento imobiliário é extinto;

6. o banco registra o imóvel em nome do banco (consolidação da propriedade);

7. o imóvel, então retomado, é levado a leilão para quitar a dívida existente.

Os principais passos são esses, mas para entender de fato o problema leia o texto, principalmente o subtítulo “Como o banco leva seu imóvel a leilão?”.

Pode ocorrer o leilão de imóvel ocupado?

Sim, pode ocorrer leilão de imóvel ocupado. De fato, na grande maioria dos leilões de imóveis (em mais de 90% dos casos) eles estão ocupados.

SUMÁRIO

PARTE 1

1. Origem do problema – desemprego e perda de renda

2. Quais são os principais erros na celebração do contrato?

3. Quais são as providências (práticas) que devem ser tomadas logo no começo do problema?

4. A FEBRABAN aprova novas regras de autorregulação para negociação de dívidas (normativo 018/2017)

PARTE 2 – PRÓXIMO POST

5. Como o banco leva seu imóvel a leilão?

6. Qual lei regula os financiamentos imobiliários? O que diz a lei da alienação fiduciária?

7. Será que está tudo certo no meu caso? Ou será que houve alguma irregularidade?

8. Quais são suas opções defensivas judiciais finais (antes do leilão)?

9. Já ocorreu o leilão, e agora?

10. Vejamos a sentença de um caso concreto levado à Justiça

11. Conclusão

1. Origem do problema – desemprego e perda de renda

A crise econômica, a persistência do desemprego em níveis elevados, o subemprego e a falta de perspectivas de melhorias têm conduzido a uma situação de perda de renda da população e levado muitas pessoas da realização do sonho da casa própria, à possibilidade do pesadelo de perda de sua moradia.

Maior financiadora de imóveis do país, a Caixa Econômica Federal (Caixa) levou para venda nos últimos anos, por meio de leilões, milhares de casas e apartamentos retomados daqueles que deixaram de pagar suas prestações (inadimplência financiamento imobiliário). Trata-se do resultado da execução de imóvel pela Caixa.

Você deve ter clareza que, por se tratar de um bem de alto valor, a dívida de sua moradia deve ser tratada como prioridade caso tenha que fazer a opção de quais dívidas deve pagar. (DICA 1)

Casos reais… nomes fictícios… Parte 1/5

Um mutuário desabafa: “estou passando por vários riscos de despejo já não é de hoje, seria uma vergonha pra mim perder, pois anos se passam e ficam mais caras as prestações. Imagine a dívida que já fiz pra não perder (…)”.

2. Quais são os principais erros na celebração do contrato?

A origem do problema pode estar no momento em que o contrato de compra foi assinado, uma vez que os bancos podem falhar na triagem dos clientes do crédito imobiliário.

Antes de assinar o contrato você deve analisar com cuidado a sua situação financeira e evitar assumir financiamentos que onerem e impactem muito seu orçamento. (DICA 2)

Se seu caso é de quem está pensando em celebrar um contrato de financiamento imobiliário evite forjar a renda e contrair financiamento acima de 30% da sua real renda familiar, ou seja, procure adquirir um imóvel de acordo com a sua capacidade financeira. (DICA 3)

Você deve se lembrar que a compra do novo imóvel trará custos referentes a ITBI (2-3% do valor do imóvel), escrituras e outros impostos, que podem comprometer a capacidade de pagamento das prestações.

Não se esqueça que quando as prestações são debitadas em sua conta, além do valor da parcela, o banco irá lhe cobrar uma taxa de manutenção mensal. O não pagamento desta taxa também pode deixar você inadimplente.

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3. Quais são as providências (práticas) que devem ser tomadas logo no começo do problema?

Quando você deixa de quitar as parcelas de seu imóvel (configurando a situação de inadimplência financiamento imobiliário), o banco, por obrigação de seus regulamentos internos, imediatamente toma providências no sentido de levar o imóvel a leilão para recuperar os recursos financeiros que lhe foram emprestados.

Quando você estiver com dificuldades financeiras deve procurar o banco o quanto antes e propor um plano para não deixar a situação se agravar (DICA 4). O banco não é obrigado a renegociar, por estar amparado nos compromissos contratados, mas você deve insistir para que se encontre uma solução que resolva seu problema.

Embora não sejam obrigados, em geral, os bancos são receptivos à tentativa de renegociação. Uma das alternativas oferecidas é o congelamento de parcelas, com retomada do pagamento nos meses seguintes, quando a situação melhorar, sendo que o valor da dívida será somado às parcelas futuras, sem mudança no prazo (diluindo o valor não pago nas próximas parcelas).

Geralmente os bancos exigem daqueles que renegociam um maior cuidado no pagamento das parcelas do empréstimo a partir de então. É comum, nesses casos, que em caso de descumprimento da renegociação seu imóvel seja retomado em prazo ainda menor que o originalmente pactuado.

Casos reais… nomes fictícios… Parte 2/5

Não pense que você é o único com dificuldades. Veja o caso de uma ex-auxiliar administrativa que há dois anos vive uma rotina de renegociações com a Caixa Econômica Federal. A mutuária largou o emprego quando sua filha nasceu prematura, e desde então, mergulhou em dificuldades financeiras. Após dura negociação com o banco, conseguiu convencer o gerente do banco a jogar a dívida para mais adiante, diluindo-a nas prestações seguintes. E afirma que: “Por enquanto, estamos conseguindo manter nosso apartamento, mas à base de muito sacrifício.”

Não é razoável que nos contratos de financiamento imobiliário, em um negócio que pode durar até décadas, não se possam fazer concessões e ajustes para adequar o compromisso assumido as alterações de realidade que se impõem. Um reequilíbrio financeiro deve ser buscado. O banco precisa entender que imprevistos podem ocorrer (a família crescer, problemas com desemprego ou saúde, morte, divórcio, etc.) e que, nestes casos, deve realizar negociações que permita que você continue saldando suas dívidas.

Ocorre com frequência que, mesmo tentando quitar a dívida durante o processo do leilão, muitas instituições financeiras não aceitam o pagamento e prosseguem com o procedimento; o que é um erro. É importante que você saiba que até a assinatura do contrato de aquisição pelo arrematante, você pode quitar sua dívida e ficar com o imóvel, devendo procurar o banco caso tenha condições de fazer tal pagamento (DICA 5). Caso o banco não queira aceitar, procure um advogado especialista imediatamente.

Mas deixar a tal situação chegar a esse ponto (de o imóvel estar sendo levado para leilão) não é uma boa alternativa para você, que terá que pagar o saldo devedor à vista (aquele mesmo saldo devedor que não conseguiu pagar em parcelas), e ainda terá que cobrir com os custos que o banco teve para levar o imóvel à leilão (que não são baratos).

Em caso de dificuldade de negociação com o banco ou para evitar o leilão do seu imóvel, procure imediatamente uma assistência jurídica especializada (veja ao final do post – sentença de um caso concreto – o que pode lhe acontecer se você contratar um advogado comum (não especializado) em uma situação tão complexa).

Por meio de ação judicial (ação para impedir leilão de imóvel), em muitos casos, além de suspender o leilão, você poderá pode retornar o imóvel para o seu nome e retomar o pagamento do financiamento.

A crise econômica atinge todos, inclusive os bancos, mesmo que em menor monta. Este cenário pode fazer com que eles negociem as prestações em atraso e até concedam algum tipo de carência para que você consiga retomar os pagamentos.

Em caso de falta de pagamento (inadimplência financiamento imobiliário), seu contrato de financiamento deve ser muito bem estudado, visto que existem situações em que a suspensão dos pagamentos pelo mutuário faz disparar uma cláusula do seguro do financiamento, o que pode ser suficiente para garantir a continuidade do imóvel com o consumidor (DICA 6), evitando o leilão de imóvel ocupado.

Quem assinou contrato de financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida teve que, obrigatoriamente, contratar um fundo garantidor de crédito. Assim, esse mutuário pode, a qualquer momento, pedir a proteção de tal fundo, desde que fiquem comprovadas as motivações para tal necessidade, sendo a perda de emprego uma delas (Fonte: https://revista.zapimoveis.com.br/financiamento-emprego/).

Se você está com o orçamento apertado e tem dinheiro no FGTS disponível, pode verificar se já transcorreu o intervalo para poder usá-lo na amortização do saldo devedor (DICA 7). Isto faz diminuir o valor das prestações que faltam, e pode lhe viabilizar a continuidade dos pagamentos das prestações.

Você também deve verificar, no seu caso, a possiblidade de pagar com o FGTS parte do saldo devedor decorrente de parcelas já vencidas.

Existe também a opção de transferir a dívida para outro banco em que o custo dos juros sejam menores, o que pode aliviar o valor das parcelas. Essa opção não costuma estar disponível ao mutuário, quer pela dificuldade de encontrar um banco com taxa de juros mais baixa que a contratada, quer pelo fato de muitos bancos não terem interesse em fazer tal portabilidade de financiamento imobiliário.

Se você já tentou as alternativas acima, e mesmo assim tem certeza que não irá conseguir pagar as prestações, ficar parado, a espera de um milagre, é a pior alternativa. Você deve agir antes que o banco transfira o imóvel para o nome dele (consolidação da propriedade fiduciária), dando início à retomada de imóvel com alienação fiduciária.

Nesse caso você deve considerar, com clareza e sangue frio, a possibilidade de venda do imóvel, caso consiga com o valor da venda, que provavelmente será feita abaixo do valor de mercado, obter recursos para saldar sua dívida com o banco e ainda lhe sobrar algum dinheiro (DICA 8). “Vão-se os anéis e ficam os dedos”.

Com a venda do imóvel provavelmente você irá recuperar valores já pagos pelo imóvel (como entrada, FGTS e parte do financiamento) sem o desconto de multas e taxas. O prejuízo irá ocorrer, mas assim ele geralmente fica menor.

Feito isso, em regra, você, como terá crédito por estar com o nome limpo, poderá financiar um imóvel mais barato ou optar por alugar uma moradia até que a situação se estabilize.

Casos reais… nomes fictícios… Parte 3/5

A empresária Suzana Yakamoto, por problemas de saúde, interrompeu o pagamento do financiamento imobiliário. Ao procurar o banco após o atraso de algumas parcelas, dado que o banco já tinha transferido o imóvel para seu nome e estava conduzido os trâmites para levá-lo à leilão, foi orientada a buscar a ajuda de uma advogado. Ela procurou por um advogado especialista, tentou quitar a dívida, mas o banco prosseguiu com os trâmites do leilão. Nesta situação o juiz entendeu que havia boa vontade da empresária e lhe garantiu o imóvel.

Outra alternativa que você deve avaliar é a possibilidade de desistir do financiamento e devolver o imóvel para o banco (DICA 9), o que é uma opção viável principalmente naqueles imóveis financiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida, podendo também ser uma solução no caso do seu contrato (Fonte: Dr. Flávio Marcelo Guardia).

A operação de devolução do imóvel para o banco, chamada de dação em pagamento, contudo, geralmente não é aceita pelos bancos. Mas se está for uma opção considerada viável a proposta deve ser feita ao banco.

Casos reais… nomes fictícios… Parte 4/5

Bastante peculiar foi a solução adotada por uma família carioca que resolveu tentar obter o crédito para saldar o débito do financiamento imobiliário por meio de uma “vakinha” virtual. Em uma campanha intitulada “perda da casa própria”, a família informa que estavam “desempregados por 2 anos devido à ‘crise’ que afetou a área de óleo e gás” e complementam informando que a quantia levantada será utilizada “para que possamos regularizar o contrato e continuar pagando as mensalidades normalmente, sem risco de perdermos onde amamos morar”, argumentam os organizadores (Fonte: https://www.vakinha.com.br/vaquinha/perda-da-casa-propria).

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4. A FEBRABAN aprova novas regras de autorregulação para negociação de dívidas (normativo 018/2017)

Os bancos editaram ao final do ano de 2017 novas regras para aqueles consumidores que ainda estão pagando suas dívidas regularmente, mas que estão com nível de endividamento comprovadamente excessivo, objetivando o resgate da capacidade financeira do consumidor.

Por meio dessas regras banco e consumidor buscam, de comum acordo, uma forma sustentável para o pagamento das dívidas, com o objetivo de contribuir para a reestruturação financeira do consumidor.

Essa norma (Normativo de Negociação de Dívidas) dá um atendimento especial ao mutuário quando suas dívidas foram causadas por desemprego, morte, doença grave ou divórcio. Nestes casos os bancos devem oferecer propostas específicas para reestruturação das dívidas, com parcelamentos e liquidações antecipadas.

A norma prevê ainda que, na negociação de dívidas com o consumidor deverá ser sempre considerada a sustentabilidade do acordo, buscando contemplar a totalidade dos débitos existentes (e não só as dívidas de natureza imobiliária) sempre que possível. Quando não for possível, o cliente deve receber todas as informações sobre quais dívidas estão sendo objeto da negociação e quais valores ou contratos permanecerão pendentes, com a indicação da forma e canais para negociá-los e informação quanto às consequências do não pagamento.

FAQs

1. O que acontece quando o financiamento imobiliário fica em atraso? Resposta: Quando o financiamento imobiliário fica em atraso, o mutuário pode ter que pagar multas e juros, além de ficar sujeito a ações judiciais por parte da instituição financeira.
2. É possível renegociar dívidas de financiamento imobiliário atrasado? Resposta: Sim, é possível renegociar as dívidas de financiamento imobiliário atrasado. O mutuário deve entrar em contato com a instituição financeira e tentar negociar um novo acordo de pagamento.
3. Quais são os direitos do mutuário em caso de atraso no financiamento imobiliário? Resposta: O mutuário tem direito a receber informações claras sobre as condições do financiamento, a ter acesso aos valores devidos, a renegociar a dívida e a evitar a perda do imóvel.
4. Como evitar o leilão do meu imóvel por causa do atraso no financiamento imobiliário? Resposta: O mutuário pode evitar o leilão do imóvel por causa do atraso no financiamento imobiliário renegociando a dívida, buscando ajuda jurídica ou procurando outras opções de pagamento.
5. Quais são as consequências do atraso no financiamento imobiliário? Resposta: As consequências do atraso no financiamento imobiliário incluem o pagamento de multas e juros, a possibilidade de ação judicial por parte da instituição financeira e o risco de perda do imóvel.
6. É possível evitar o leilão do imóvel por meio de ações jurídicas? Resposta: Sim, é possível evitar o leilão do imóvel por meio de ações jurídicas, como ação revisional de contrato, ação de consignação em pagamento ou ação de manutenção de posse.
7. Como agir em caso de atraso no financiamento imobiliário? Resposta: Em caso de atraso no financiamento imobiliário, o mutuário deve entrar em contato com a instituição financeira para renegociar a dívida e, se necessário, procurar ajuda jurídica para evitar a perda do imóvel.

– C O N T I N U A –

AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

ÁREAS DE ATUAÇÃO:

Leilões (auxílios na compra e no evitar a perda), Concursos Públicos, Direito Imobiliário, Direito Administrativo Disciplinar, Direito do Agronegócio, Licitações e Contratos, Execução e Cobranças, Inventário e Sucessões.

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