Adjudicação Compulsória: Quando o Vendedor Se Recusa a Passar a Escritura

RESUMO

Vamos descomplicar a tal da Adjudicação Compulsória! Em nosso blog, mergulhamos de cabeça no assunto, falando dos requisitos para você entrar com essa ação, da situação quando não existe contrato ou pagamento, e até das situações de falta de interesse processual e a questão da constituição em mora. Mas não para por aí, também discutimos o que acontece quando falta o fato constitutivo do direito do comprador. Deu nó na cabeça? Não se preocupe! Nós desvendamos cada detalhe para você entender tudo. Vem com a gente!

INTRODUÇÃO

Você já parou para pensar sobre o quão complexo pode ser o universo jurídico? Pois é, nem sempre é fácil entender essas questões, principalmente quando se fala em termos como “Ação Judicial de Adjudicação Compulsória”. Mas não se preocupe! Estamos aqui para simplificar isso para você. Neste post, vamos descomplicar esse conceito jurídico e apresentar de maneira direta e simples os principais requisitos dessa ação. Vamos traduzir o “juridiquês” para uma linguagem que todos entendam, como um bate-papo entre amigos.

Quer descobrir o que acontece quando não há contrato em uma negociação imobiliária? Ou talvez esteja curioso para saber o que ocorre quando o pagamento combinado não é realizado? Talvez esteja se perguntando sobre a importância do Artigo 373 do Código de Processo Civil? Aqui, abordamos todas essas questões e muito mais, com exemplos práticos e linguagem descomplicada.

Então, seja você um estudante de Direito, um profissional buscando atualização ou alguém simplesmente interessado em compreender melhor seus direitos, este artigo é para você. Afinal, conhecer seus direitos e deveres é essencial para uma sociedade mais justa. E aqui, garantimos que a linguagem jurídica não será um obstáculo. Preparado? Vamos nessa!

A AÇÃO JUDICIAL DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Vamos conversar sobre a “ação de adjudicação compulsória”, uma expressão jurídica que pode parecer complicada à primeira vista, mas que vou tentar tornar bem mais fácil para você. O objetivo dessa ação, de acordo com os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, é basicamente garantir o cumprimento de uma obrigação. Sabe quando alguém prometeu vender um imóvel, mas por alguma razão, mesmo após o pagamento, não está entregando a escritura definitiva? Pois bem, essa ação vem para resolver essa situação.

Imaginemos que você comprou uma casa de alguém, pagou tudo direitinho, mas a pessoa simplesmente não passa a escritura para o seu nome. Aí é que entra a adjudicação compulsória. Ela é como um grito do juiz dizendo: “ei, você precisa entregar essa escritura agora”. Ou seja, mesmo que a pessoa não queira mais entregar a escritura, o juiz vai dar um jeito de fazer isso acontecer.

O famoso jurista Orlando Gomes tem uma definição interessante sobre isso. Ele diz que mesmo que a venda tenha sido prometida e por algum motivo a pessoa não queira mais cumprir o que prometeu, a adjudicação compulsória chega para garantir que o acordo seja cumprido.

Dito isso, vamos a um exemplo prático. Suponha que você comprou um apartamento de alguém, fez tudo como manda o figurino, mas a pessoa que vendeu o imóvel simplesmente não quer passar a escritura para o seu nome. Aqui, um juiz precisa decidir se todos os requisitos legais foram atendidos para conceder a adjudicação compulsória. Ou seja, se tudo estiver correto, o juiz vai garantir que a propriedade seja transferida para você, o comprador. E isso, meu amigo, é a magia da adjudicação compulsória!

OS REQUISITOS DA AÇÃO JUDICIAL DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Vamos falar sobre os requisitos para a tal ação de adjudicação compulsória, de uma maneira que todos nós consigamos entender, certo?

Então, antes de mais nada, é importante saber que existem algumas condições específicas que precisam ser cumpridas para que essa ação funcione. A Justiça já deixou isso bem claro.

1. Primeiro, precisa existir uma promessa de compra e venda, por escrito e registrada em cartório. É importante que tenha algo escrito, combinado entre as partes.
2. Segundo, o acordo deve conter uma cláusula que diga: “não dá pra voltar atrás nessa venda”. Em outras palavras, uma vez prometido e pago, não tem choro nem vela, o negócio tem que ser concluído.
3. Terceiro, precisa ficar comprovado que o valor combinado pelo imóvel foi pago ou que qualquer outra condição que foi posta na mesa foi cumprida. Vamos a um exemplo esdrúxulo: se o vendedor disse que só passava a escritura depois que o comprador plantasse uma árvore no quintal, precisa ter uma foto da árvore plantada lá.
4. Por fim, se mesmo com tudo isso o vendedor estiver de birra e se negar a passar o imóvel para o nome do comprador, é aí que a adjudicação compulsória entra em ação, fazendo a falta de vontade do vendedor ser substituída pela decisão do juiz.

No caso dessa ação, as provas são basicamente documentos que mostram que as obrigações foram cumpridas, tipo os recibos de pagamento e o contrato.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, por exemplo, já falou sobre isso. Eles disseram que se não existir um contrato de compra e venda, não dá pra usar a adjudicação compulsória. Sem esses requisitos, não tem como levar a pretensão adiante. Ou seja, sem promessa de compra e venda, sem irretratabilidade e sem comprovação de pagamento, não tem jeito, o processo é encerrado (TJRS, Apelação Cível, Nº 70072651227).

A NECESSIDADE DE SE TER UM CONTRATO

Se o comprador quiser entrar com uma ação de adjudicação compulsória (basicamente, forçar o vendedor a transferir a propriedade), ele precisa provar que realmente existe um compromisso de compra e venda entre eles.

Aqui vai um exemplo: imagine que João prometeu vender sua casa a Maria, mas agora está hesitando. Maria pode processar João para forçá-lo a cumprir o acordo, mas só se ela puder provar que havia um compromisso claro entre eles. Se não houver contrato, não tem como.

Os tribunais já decidiram casos semelhantes no passado. Por exemplo, em um caso de 2021, o TJES manteve a decisão de que uma ação de adjudicação compulsória não pode seguir sem um contrato de compra e venda evidente.

Em outro caso, também de 2021, o mesmo tribunal considerou que a ação era improcedente porque o autor não conseguiu provar que tinha pago integralmente pelo lote que estava tentando adquirir. Ou seja, ele não tinha o contrato de compra e venda e não tinha prova do pagamento integral.

Resumindo, se não existe um compromisso claro e irrevogável de compra e venda e a prova de pagamento, não tem como ir adiante com uma ação de adjudicação compulsória.

DEVE-SE PROVAR QUE QUITOU TODO PAGAMENTO

Vamos simplificar essa situação. Imagine que você está comprando uma casa. Você precisa pagar o preço combinado, certo? Se não houver pagamento, nada feito, não é mesmo? Esta regra é tão fundamental que os tribunais já determinaram: “Se não houver pagamento completo, não há como exigir a transferência compulsória da propriedade”. Simples assim.

Essencialmente, para exigir a transferência compulsória da propriedade, é preciso provar que o pagamento foi feito.

Em outras palavras, não podemos apenas ignorar a vontade do vendedor e considerar legítimo o pedido do comprador pela transferência compulsória da propriedade, o comprador precisa provar que pagou o preço combinado pela venda do imóvel.

Segundo as leis (Decreto 58/37 e Código Civil), a prova do pagamento completo é indispensável para a transferência compulsória da propriedade. É o que os tribunais superiores têm dito sobre o assunto.

E para ilustrar, veja o que diz o Tribunal de Justiça do Espírito Santo: “Para a transferência compulsória da propriedade, é imprescindível provar que houve pagamento completo e que o vendedor se recusou a transferir a propriedade. No nosso caso, o comprador não conseguiu provar que pagou a casa completamente. Por isso, seu pedido não pode ser aceito”. (Caso do TJES, 24/01/2022)

DA CONSTITUIÇÃO DO VENDEDOR EM MORA

Vamos simplificar tudo isso aí. Pensa comigo:

Você comprou algo de alguém e agora quer que a venda seja oficializada no papel, certo? No nosso jargão, quer a “escritura definitiva de compra e venda”. Acontece que o artigo 1418 do Código Civil diz que você pode, sim, pedir isso para quem vendeu ou até para terceiros que receberam os direitos da venda.

Se alguém se recusar a te dar essa escritura, você pode até pedir para um juiz resolver e te conceder o imóvel. Mas aí tem um detalhe importante: para o juiz tomar essa decisão, você precisa mostrar que notificou o vendedor para te dar a escritura e ele se recusou. Esse é o tal do “constituir em mora” que os juristas adoram falar.

E mais, não só eu tô dizendo isso. Tem vários exemplos de decisões do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que mostram a mesma coisa. Olha só:

5. Em 2019, o TJMG extinguiu um processo por falta de notificação do vendedor.
6. Em 2018, tinha outro caso parecido onde a recusa do vendedor em dar a escritura não foi provada. Resultado? O pedido de adjudicação compulsória, que é quando o juiz te dá o imóvel, foi negado.
7. E ainda teve um caso em 2013 em que os compradores não provaram que notificaram o vendedor. Então, o pedido deles foi negado por falta de interesse processual.

No fim das contas, o que quero dizer é: se você não notificou o vendedor para te dar a escritura e ele se recusou, você não pode pedir para o juiz resolver. E sem essa prova, não tem como mover ação judicial.

O COMPRADOR DEVE PROVAR QUE TEM O DIREITO (CPC, 373, I)

Tudo bem, vamos simplificar e tornar essa história mais direta e persuasiva, com um toque de coloquialidade.

A BOLA ESTÁ COM O AUTOR – MAS ELE PERDEU (CPC, 373, I)

Vamos ver a situação como um jogo de futebol. De acordo com as regras, neste caso o art. 373 do CPC, a bola está com o autor. Ele precisa fazer o gol, ou seja, provar seu direito de adjudicação compulsória. Para isso, ele deve cumprir os requisitos necessários.

Mas, eis o problema: ele não fez a lição de casa e, por isso, não tem como ganhar o jogo.

Resumindo, se o autor deixar de conseguir provar algum dos requisitos para ganhar a ação de adjudicação compulsória, então, não tem como ela sair com a vitória.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: SEM PROVAS, SEM JOGO

Quando o assunto é ação de adjudicação compulsória, o autor tem que provar suas alegações. Isso está no art. 373, I do CPC. E mais, precisa comprovar que realmente comprou o imóvel, pagou tudo direitinho e que os vendedores se negaram a passar o bem para o nome dele. Além disso, para que a ação possa seguir em frente, é preciso cumprir todas as regras previstas na Lei de Registros Públicos e nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Em um caso analisado, o autor autora perdeu o jogo. Ele não conseguiu comprovar nada disso, nem sequer tinha a matrícula individualizada dos imóveis e não provou que os vendedores se recusaram a passar o bem para o nome dele. Então, a ação não pôde seguir adiante. Resultado do jogo: autor 0 x 1 realidade.

Isso está no julgamento do TJES, Apelação Cível, 048070111090, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, realizado em 06/06/2023 e publicado em 28/06/2023.

CONCLUSÃO

Conseguimos, juntos, desvendar os meandros da Ação Judicial de Adjudicação Compulsória, certo? Esse caminho nem sempre é fácil, mas acreditamos que conhecimento é poder. Desempacotamos os requisitos dessa ação, discutimos sobre a inexistência de contrato, abordamos o que ocorre quando o pagamento prometido não é realizado e até mesmo mergulhamos no Artigo 373 do Código de Processo Civil. E aí, se sentindo mais empoderado?

Entendemos que o Direito pode parecer um labirinto para muitos. Porém, nosso objetivo aqui foi descomplicar e te ajudar a entender melhor esses conceitos. Queremos te mostrar que essas informações são acessíveis a todos, e que, mesmo parecendo complicado à primeira vista, a linguagem jurídica pode ser digerida de forma mais simples.

E então, que tal continuar nessa jornada de conhecimento conosco? Temos muito mais para compartilhar com você! Siga nossas redes sociais e continue a expandir seus horizontes jurídicos. Saber mais significa poder mais. E se ainda restaram dúvidas ou se deseja se aprofundar em algum tópico, não hesite em nos deixar um comentário. Estamos aqui para ajudar! Então, vamos nessa, juntos?

FAQs – Perguntas Frequentes

1. O que é uma Ação de Adjudicação Compulsória? R: É um processo judicial usado quando alguém precisa reivindicar a propriedade de um imóvel, mas o vendedor se recusa a passar a escritura.
2. Quais são os requisitos para uma Ação de Adjudicação Compulsória? R: Os requisitos incluem ter um contrato válido, ter pago completamente pelo imóvel e que o vendedor esteja se recusando a passar a escritura.
3. E se não houver um contrato formal? R: A existência de um contrato escrito é fundamental. Sem ele, a ação provavelmente falhará.
4. O pagamento integral do imóvel é necessário? R: Sim, você precisa provar que pagou integralmente o imóvel para reivindicar a propriedade dele.
5. O que significa ‘Constituição em Mora’? R: Isso significa notificar formalmente o vendedor de que ele está atrasado em cumprir suas obrigações, como passar a escritura após o pagamento integral.
6. O que é o ‘Fato Constitutivo de Direito’? R: É o fato que serve como base para a sua reivindicação de direito. No caso da adjudicação compulsória, seria a existência de um contrato e o pagamento completo.
7. Qual é a importância do artigo 373 do CPC neste contexto? R: Este artigo estabelece que o ônus da prova cabe ao autor da ação. Portanto, é responsabilidade do comprador provar que cumpriu todos os requisitos para a adjudicação compulsória.
8. E se o vendedor se recusar a passar a escritura, mesmo depois de notificado? R: É aí que entra a ação de adjudicação compulsória. Ela força a transferência da propriedade para o comprador que já pagou pelo imóvel.
9. O que acontece se eu não puder provar que paguei integralmente o imóvel? R: Infelizmente, você pode perder sua reivindicação para a propriedade. A prova de pagamento é um requisito fundamental para a ação de adjudicação compulsória.
10. Eu posso iniciar uma ação de adjudicação compulsória por conta própria? R: É altamente recomendável procurar a ajuda de um advogado, pois o processo é bastante complexo e requer uma compreensão profunda da lei.

VEJA OUTROS POSTS RELACIONADOS A ESTE ASSUNTO:

1. Entendendo a Ação de Execução de Título Extrajudicial para recuperar créditos
2. Como descobrir imóveis de um devedor?
3. Penhora de bens: o que é e como funciona no processo de execução

AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

ÁREAS DE ATUAÇÃO:

Leilões (auxílios na compra e no evitar a perda), Concursos Públicos, Direito Imobiliário, Direito Administrativo Disciplinar, Direito do Agronegócio, Licitações e Contratos, Execução e Cobranças, Inventário e Sucessões.

Nossos Contatos:

(61) 982 775 596 (contatos via mensagens)

direitotransparente10@gmail.com

Visite também nosso canal do YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCYArHmSEfjwcP1JwYdH8YUw