Como descobrir imóveis de um devedor?

INTRODUÇÃO

Hoje vamos falar sobre a execução e como descobrir se o seu devedor possui imóveis, um dos patrimônios mais valiosos que uma pessoa pode ter. Vamos juntos para que você possa destravar aquelas execuções enroscadas e recuperar aquele crédito que talvez você já tenha dado como perdido. Neste artigo, vamos explicar como encontrar imóveis de propriedade do devedor e quais são as técnicas mais eficazes para isso.

SUMÁRIO

A importância da execução

Seção 1. O que diz o Código Civil sobre a propriedade de imóveis

Seção 2. Buscar nos cartórios de registro de imóveis

Seção 3. Central de Busca de Registro de Imóveis

Seção 4. Busca por imóveis não registrados no nome do devedor ou imóveis sem registro

Seção 5. Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias – DIMOB

Considerações Finais

FAQs – Perguntas Frequentes

Contato

A importância da execução

Ganhar um processo é um grande passo, mas nem sempre é o suficiente. Quando se trata de processos de execução, é comum encontrar dificuldades para receber o que foi determinado pela justiça. No entanto, para evitar essa situação, é importante entender quais são os bens do devedor e como encontrá-los.

1. O que diz o Código Civil sobre a propriedade de imóveis

Antes de começarmos, é importante entender o que a legislação civil diz sobre a propriedade de imóveis. Segundo o Código Civil, a pessoa que tem seu nome escrito no registro imobiliário é considerada proprietária do imóvel em questão. Isso ocorre porque, para facilitar os negócios entre as pessoas, foi criado um grande banco de dados com o registro de todos os imóveis. Cada imóvel tem sua própria “certidão de nascimento”, ou seja, um registro nos cartórios de registro de imóveis. É como se cada imóvel tivesse um CPF próprio.

2. Buscar nos cartórios de registro de imóveis

O registro imobiliário é um banco de dados onde constam todos os imóveis registrados no Brasil. Para fazer a consulta, é necessário saber o nome do devedor e sua cidade de residência ou localização do imóvel.

O grande problema é que cada cartório de registro de imóvel tem a competência para registrar os imóveis que estão em sua circunscrição. Por exemplo, dentro da mesma cidade pode haver dois, três ou até dez cartórios de registro de imóvel, cada um responsável por registrar uma parte da cidade. Além disso, se o imóvel estiver em outro estado, é preciso buscar em outro cartório. Isso dificulta a busca por imóveis de um devedor.

A forma mais tradicional e antiga de se descobrir se uma pessoa é proprietária de um imóvel é indo até o cartório de registro de imóveis e pedindo uma busca. No entanto, se você está atrás de patrimônio imóvel do devedor, é inviável que você saia de cartório em cartório fazendo essa busca, visto que seu devedor pode ter imóvel registrado em qualquer lugar do Brasil.

3. Central de Busca de Registro de Imóveis

Por isso, sair procurando de lugar em lugar pode ser inviável se você estiver atrás do patrimônio imóvel do seu devedor. No entanto, a boa notícia é que desde a criação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o poder judiciário tem tentado padronizar as atividades jurisdicionais e as atividades afetas ao poder judiciário, incluindo os cartórios de registro de imóveis. O CNJ determinou a criação de uma central de busca de registro de imóveis, que é uma plataforma que permite a busca de imóveis registrados em todos os cartórios de registro de imóveis do país.

Assim, a central de busca de registro de imóveis é uma das maneiras mais eficientes de descobrir se o seu devedor possui algum imóvel em seu nome, sem precisar ir a cada cartório de registro de imóveis pessoalmente. E, adicionalmente, naqueles estados que ainda não estão abrangidos pelo sistema do CNJ pode-se fazer a busca de imóveis utilizando-se de alguns sistemas particulares pagos.

Além disso, ela é bastante útil quando se trata de descobrir imóveis que não estão registrados em nome do devedor, mas que, na prática, são de sua propriedade. Isso ocorre porque, muitas vezes, o devedor registra o imóvel no nome de terceiros para evitar a penhora. No entanto, essa manobra é considerada fraude e, por isso, é possível reverter a situação.

4. Busca por imóveis não registrados no nome do devedor ou imóveis sem registro

Caso o devedor possua um imóvel, mas ele não esteja registrado em seu nome, é possível fazer uma busca por imóveis que pertencem a empresas ou pessoas ligadas a ele. Para isso, é necessário consultar os registros de imóveis das empresas ou pessoas associadas ao devedor.

É importante, ainda, lembrar que nem todos os imóveis têm registro. Para descobrir esses bens, é necessário fazer uma investigação mais detalhada, como por exemplo se buscar por escrituras púbicas de compra e venda (ou procurações), em nome do devedor, registradas em tabelionatos de notas. Esses documentos, uma vez encontrados, podem demonstrar a má-fé do devedor, e, nestes casos, pode ser requerido na justiça que o imóvel, de imediato, fique sob a guarda do credor e não do devedor.

5. Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias – DIMOB

Você sabia que todas as vezes que uma imobiliária recebe comissão por ter intermediado a compra e venda de um imóvel ela precisa registrar na Receita Federal uma DIMOB comunicando quem foram as partes contratantes naquela operação.

Buscar-se por esta informação é muito útil quando o devedor (a) não registra o imóvel em seu nome, (b) não faz escritura de compra e venda, e nem (c) pega uma procuração lhe dando plenos poderes. Neste caso, o devedor opta por fazer um “contrato de gaveta”, onde todo negócio da compra e venda está devidamente documentado, mas para o qual não é dado qualquer publicidade, exceto essa que pode ser acessada por um advogado.

Considerações Finais

Em resumo, a busca nos cartórios de registro de imóveis é a forma mais tradicional e antiga de se descobrir se uma pessoa é proprietária de um imóvel. Com a criação da central de busca de registro de imóveis, é possível fazer uma busca em todos os cartórios de registro de imóveis do país. No entanto, é importante lembrar que nem todos os imóveis têm registro e que pode ser necessário fazer uma investigação mais detalhada para descobrir outros bens.

O advogado especializado em execuções possui o conhecimento necessário para fazer buscas de bens dos devedores além daquelas tradicionais, e é capaz de utilizar-se de ferramentas novas para auxiliar seu cliente a receber o crédito que lhe é devido.

FAQs – Perguntas Frequentes

1. Como posso descobrir se o meu devedor possui imóveis? Você pode utilizar a central de busca de registro de imóveis, que permite pesquisar imóveis registrados em todos os cartórios do país. Além disso, é possível consultar registros de imóveis das empresas ou pessoas associadas ao devedor ou buscar informações sobre atividades imobiliárias (DIMOB).
2. O que é a central de busca de registro de imóveis? É uma plataforma criada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) que permite a busca de imóveis registrados em todos os cartórios de registro de imóveis do país, facilitando a localização de bens imóveis em nome do devedor.
3. Como funciona a busca nos cartórios de registro de imóveis? A busca nos cartórios é feita com base no nome do devedor e sua cidade de residência ou localização do imóvel. No entanto, esta busca pode ser trabalhosa, pois cada cartório é responsável por registrar imóveis em sua circunscrição, e o devedor pode ter imóveis registrados em diversos cartórios.
4. O que é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB)? A DIMOB é um registro feito pelas imobiliárias na Receita Federal sempre que intermediam a compra e venda de um imóvel, comunicando as partes envolvidas na operação. Essa informação pode ser útil para localizar imóveis relacionados ao devedor.
5. O que fazer se o devedor registra um imóvel no nome de terceiros para evitar a penhora? Essa manobra é considerada fraude e, por isso, é possível reverter a situação por meio de ações judiciais, como a ação de desconsideração da personalidade jurídica e a ação pauliana.
6. Como encontrar imóveis que pertencem a empresas ou pessoas ligadas ao devedor? É necessário consultar os registros de imóveis das empresas ou pessoas associadas ao devedor nos cartórios de registro de imóveis ou na central de busca de registro de imóveis.
7. Como descobrir imóveis que não estão registrados? Para descobrir imóveis sem registro, é necessário fazer uma investigação mais detalhada, buscando por escrituras públicas de compra e venda ou procurações registradas em tabelionatos de notas em nome do devedor.
8. O que é um “contrato de gaveta”? É um contrato de compra e venda de imóvel que não é registrado oficialmente, ficando apenas entre as partes envolvidas. Esse tipo de contrato pode ser descoberto por meio da DIMOB.
9. Por que contratar um advogado especializado em execuções? Um advogado especializado possui o conhecimento necessário para realizar buscas de bens dos devedores além das tradicionais e utilizar ferramentas novas para auxiliar seu cliente a receber o crédito que lhe é devido.

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AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

ÁREAS DE ATUAÇÃO:

Leilões (auxílios na compra e no evitar a perda), Concursos Públicos, Direito Imobiliário, Direito Administrativo Disciplinar, Direito do Agronegócio, Licitações e Contratos, Execução e Cobranças, Inventário e Sucessões.

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