Direito de laje: um direito das periferias e das áreas nobres

Utilizando-se do direito de laje você pode registrar e ter a matrícula individual da unidade construída sobre a laje (o que for construído no andar). O instrumento do direito de laje pode ser utilizado para a regularização de situações já existentes, bem como para novas situações.

O direito de laje pode ser utilizado para a regularização das construções sobrepostas feitas pela parcela mais pobre da população brasileira, mas também pode ser utilizado para regularizar a situação de construções vultuosas e que foram construídas de forma ilegal. Este instrumento pode ainda ser usado tanto para imóveis residenciais quanto para comerciais.

Você certamente conhece aquela situação em que o proprietário do imóvel permite que seus filhos ou outras pessoas construam sobre a sua casa, erguendo um novo andar sobre a laje, dando origem ao famoso “puxadinho”. Pois então, com a utilização do direito de laje pode-se abrir uma nova matrícula (um novo documento de registro individualizado) apenas para o imóvel que foi construído sobre a laje. Será uma nova propriedade e poderá ter um novo dono, diferente daquele da construção-base (casa que está assentada no piso do terreno), preservando o direito daqueles que investiram na construção sobre a laje.

Essa permissão para construção pode ser fruto de negociação comercial ou de cessão gratuita. Fechado o negócio, e devidamente registrado, aquele que construir será dono da nova construção levantada, sendo que esta construção terá documento de propriedade novo, diferente daquele da construção-base (casa térrea).

Antes da existência do direito de laje, aquele que construía sobre a laje de alguém, de fato estava fazendo melhorias no imóvel de outra pessoa, e em caso de qualquer desavença, em regra, não receberia nada ou muito pouco daquilo que lá investiu. Era um risco muito grande. Hoje, com o direito de laje, todo este investimento feito na construção será revertido no acréscimo do patrimônio de quem investiu, e não no patrimônio no dono da construção-base.

O objetivo do direito de laje, que no Brasil existe desde 2017, é titular as pessoas, dar a elas o direito de ter sua propriedade individualizada. Para Tomás de Aquino, a propriedade é algo absolutamente necessário para que um homem possa realizar todas as suas potencialidades. Sem uma propriedade um homem não é capaz de fazer parte efetivamente de uma sociedade.

De uma forma mais formal, o direito de laje diz respeito à possibilidade do proprietário de uma construção-base ceder a superfície superior ou inferior de sua edificação, para que se constitua unidade imobiliária distinta daquela originalmente construída sobre o solo (Tartuce, 2018).  Gagliano e Pamplona Filho (2017) conceituam o instituto de maneira bastante didática ao enunciar que o direito de laje refere-se a situações “em que o proprietário do ‘andar térreo’ cede o direito de uso e moradia para que um terceiro construa ‘a sua casa’ no andar de cima”, passando a coexistir unidades imobiliárias autônomas, de titulares distintas, em um mesmo lote.

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Como saber se posso ou não utilizar o direito de laje para regularizar a situação de um imóvel?

A primeira condição é que a construção-base (a casa térrea) esteja regularizada e registrada. Ou seja, o direito de laje só consegue gerar um novo documento de matrícula para o imóvel construído sobre a laje se a construção-base (aquela casa que está no térreo) estiver devidamente registrada.

Não é possível o uso do direito de laje para regularizar a situação de construções feitas em locais em que o imóvel de base não possui documentação oficial registrada em Cartório de Imóveis.

No caso de núcleos informais (onde o terreno não possui documentação oficial registrada em Cartório de Imóveis) o proprietário da construção-base primeiro precisa adquirir o título de propriedade da base (que pode ser por meio de legitimação fundiária, expedido pelo poder público que abre matrícula e registra no nome do proprietário da construção-base), para depois poder conceder os direitos de laje.

Pensando na construção (no edifício), onde se aplica o direito de laje?

O primeiro imóvel que deve ser reconhecido é a chamada construção-base, que é aquele imóvel já construído no andar térreo, e que servirá de base para os andares superiores (construções sobrepostas ou lajes ascendentes) ou subsolos (construções infrapostas ou lajes descendentes).

O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo tomados em projeção vertical, a partir da construção-base (para os andares superiores) e a partir do solo (para as construções no subsolo). A unidade imobiliária formada será autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

As pessoas envolvidas devem especificar de maneira minuciosa o imóvel sobre, ou sob, o qual se construirá a laje, junto da metragem total da área. Existindo outras construções no terreno, é primordial que se especifique sobre qual, ou quais, se completa o direito, não existindo ampliação sobre as restantes.

No contrato da laje poderá ser estabelecida uma área menor do que aquela fisicamente ocupada pela laje.

É recomendável que se conte com a ajuda de um advogado especialista para confecção deste contrato.

Quando o objeto do direito de laje for um pavimento construído abaixo do piso da casa (subsolo), o que é muito comum em construções feitas em terrenos inclinados, o comprador passaria a exercer direito apenas no que se encontra abaixo da superfície inferior da construção-base.

O dono da construção-base tem duas possibilidades no momento da “comercialização”:

1. pode ceder a laje vazia para que outro ali construa, sendo a construção feita por aquele que “comprou” a laje para servir de piso para sua construção; ou
2. pode, já tendo uma construção feita sobre a laje, vender a parte superior da construção, mediante constituição de direito real, permanecendo como dono do solo e do pavimento inferior, ou seja, transfere parte das construções já existentes na parte superior.

Interessante notar que não existe um critério que impossibilite que a laje do subsolo seja construída sem que esteja estruturada a construção-base superior, ainda que haja apenas um esqueleto de construção, mesmo que sem paredes, ou qualquer outra forma de acabamento. Ou seja, a construção-base não precisa estar pronta para que se negocie a laje em subsolo.

O imóvel criado pelo direito de laje deve ter autonomia total?

O ideal, mas não necessário, é que o imóvel construído sobre a laje (o andar superior) possua estrutura autônoma, dotada de isolamento funcional e acesso independente (exemplo de uma escada exclusiva para o segundo pavimento da construção). O acesso deve ser fora da construção-base, ou seja, não pode ser um acesso interno.

Mas como frisado acima, essas não são condições necessárias.

Não se exige que a laje tenha exclusividade de acesso, podendo o acesso ser compartilhado.

Se a construção não tiver acesso independente, mas sendo possível o fazer, o dono da laje tem o direito de construir um acesso independente para a sua fração, sendo permitida a utilização de parte do terreno do dono da construção-base. Não há obrigação do dono da construção-base em colaborar com a construção. O que existe é o direito de construção do acesso autônomo no terreno do dono da laje, respeitados os critérios de razoabilidade, economicidade e proporcionalidade.

Se as formas de acesso não puderem ficar perfeitamente delimitadas em contrato, aplica-se a regra geral, estabelece-se uma servidão de passagem para a laje ou para as lajes ascendentes ou descendentes.

Ou seja, a lei estipula o mínimo necessário: os interessados devem regular as suas relações jurídicas em contrato, mas, não chegando esses a um acordo, aplicam-se os princípios gerais da servidão. É melhor que tal contrato esteja averbado na matrícula do imóvel, para que torne certas as relações entre os proprietários e para que esta forma de associação para fins comuns seja uma associação mais segura.

Quais as situações em que não posso utilizar o direito de laje?

A primeira já tratamos acima (quando a construção-base não estiver regularizada).

Outra situação em que não é possível se utilizar o direito de laje será quando a edificação objeto do direito de laje se estender sobre outros imóveis vizinhos, pertencentes a proprietários diferentes do imóvel original. Para se utilizar do direito de laje os donos das construções-base, neste caso, devem ser os mesmos.

Quem comprar a laje será dono do que?

Cada proprietário (também chamado de lajeário) será dono da sua construção, e o dono da construção-base (também chamado de lajeado) será o dono de sua construção e também do terreno.

Como não há frações ideais (propriedade comum), o lajeário não será dono de nenhuma fração do terreno (nenhuma parte do solo será sua).

O que existe é uma absoluta separação entre a laje (andar) e o terreno.

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Com este direito de laje se tem mais de um imóvel no mesmo lote. Neste caso não temos um condomínio?

Não. O condomínio existe quando há propriedade comum de duas ou mais pessoas, ou seja, quando mais de uma pessoa tem a propriedade sobre determinado bem.

Nos condomínios as áreas comuns possuem mais de um proprietário. Por exemplo, uma pequena parte do lote em que está construído um prédio pertence ao dono de um apartamento daquele condomínio, que é o que se denomina de fração ideal. No direito de laje temos que pensar em uma propriedade afastada da ideia de projeção sobre o solo.

Aquele que é titular de um direito de laje, só tem o direito do imóvel que está sobre (ou sob) a laje, não se estendendo sobre o terreno e demais acessões, construções ou benfeitorias do imóvel base. Isto significa que, além do direito de acessar seu imóvel, construído sobre ou sob a construção originária, não tem nenhum direito a mais.

O dono de uma laje não tem direito sobre “áreas comuns”, como jardim e quintal, sendo que o terreno pertence com exclusividade ao proprietário do pavimento térreo.

Já sabemos então que direito de laje não se confunde com condomínio. Contudo, certas normas do condomínio são aplicáveis ao direito de laje, na medida em que os diferentes proprietários compartilharão uma mesma estrutura física básica.

Como você pode comprar ou adquirir uma laje?

O direito de laje é adquirido ou transmitido por meio de cessão, que poderá ser onerosa (quando existir repercussão financeira) ou gratuita.

Para transmissão deste direito, que depois de levado à registro nos cartórios, dará origem (ou oportunizará a transferência) à propriedade, não se utiliza do contrato de compra e venda, ou doação, por exemplo.

Outra forma da constituição de direito de laje é por declaração unilateral de vontade do titular do imóvel originário. Essa declaração unilateral de vontade é mais complexa porque só pode ocorrer em determinadas circunstâncias consideradas idôneas pela lei.

Pode também o direito real de laje ser criado por negócio jurídico causa mortis, mediante testamento, no qual o testador atribua a primeira construção a um legatário, e a segunda construção, sobreposta, em favor de outro legatário. A aquisição do direito real, em tal hipótese, se dá pela morte, por força do princípio da saisine (art. 1.790 CC), e o registro terá natureza meramente regularizatória. Na confecção deste testamento devem ser observados os limites da legítima.

Com o registro do direito de laje há a possibilidade de transmissão hereditária, consequência do óbito de seu titular, e também pode ser adquirido por meio partilha (derivada ou não de sentença judicial) quando da dissolução de casamento ou de união estável do proprietário da laje, diante da impossibilidade da divisão, ou inconveniência da venda, determine-se que o primeiro piso seja atribuído a um dos cônjuges e o segundo piso ao outro, mediante realização de obras que permitam acessos, preferencialmente, independentes.

Em praticamente todas as situações descritas acima, é recomendável que se conte com a ajuda de um advogado especialista para lhe auxiliar no devido acompanhamento e evitar futuros contratempos que pode ser, desde já, solucionados.

Como é feito o registro da propriedade da laje (do andar) nos cartórios?

O passo inicial é a confecção de um contrato de cessão dos direitos de laje. Neste contrato o dono da construção-base cede seus direitos sobre a laje para outra pessoa. Este contrato é o instrumento base para confecção da escritura.

Se a laje tiver valor superior a trinta salários mínimos, a escritura deverá ser pública, feito junto ao Cartório de Notas, se o valor da laje for inferior, a celebração do negócio jurídico poderá ser feita por instrumento particular evitando formalidades, burocracias e despesas. Importante destacar que o valor atribuído à laje é arbitrado pelo Fisco evitando com isso a ocorrência de fraudes pelas partes.

Posteriormente a escritura será levada à registro no Cartório de Imóveis, quando o Tabelião irá exigir das partes diversos documentos para a abertura da nova matrícula do novo imóvel, a laje. Essa documentação varia entre cartórios, e também entre os cartórios localizados nos diversos Estados. Alguns cartórios tem exigido: a escritura, planta e memorial descritivo da laje, etc.

Após aberta uma matrícula própria correspondente à laje deverá ser feita a averbação da construção. A descrição do imóvel na matrícula deverá deixar absolutamente clara que o objeto é apenas a construção sobre (ou sob) a laje, e jamais o terreno onde ela se assenta. A menção ao terreno terá apenas a finalidade de localização da unidade objeto do direito de laje.

Você deve saber que a matrícula é o primeiro número de registro do imóvel (a sua “numeração de registro original”). Seria o corresponde ao “número de identidade do imóvel”, que é única, e que também será único para a laje, inclusive diferente daquele número da construção-base. A cada imóvel deve corresponder apenas uma matrícula.

Após o devido registro do direito de laje, seu novo proprietário, pode:

1. defender este seu direito contra qualquer pessoa;
2. dar a laje em garantia;
3. vender (registrar compromisso de compra e venda);
4. conceder o direito de usufruto, uso ou habitação;
5. dar a laje em contrato de alienação fiduciária.

O registro no cartório de imóveis produz segurança jurídica a favor do real proprietário da laje.

Exemplos

Nas favelas brasileiras existe uma dinâmica de construção e de organização bastante consolidada, vejamos:

Pedro cresceu numa casa térrea, com telhado em duas águas que seu pai construiu. Há vinte anos, ele construiu um pavimento sobre a casa; hoje voltou a colocar a mão na massa para construir um segundo pavimento.

José está numa situação parecida – está tentando construir sua própria casa sobre a casa de sua mãe: “Eu fiz duas áreas separadas, uma onde eu moro e outra menor para alugar, ou para um estúdio de artes.” Isso é comum na favela, onde uma família aluga diferentes pavimentos de suas casas para outras famílias ou para seus parentes. Casas voltadas para a rua principal tendem a utilizar o térreo para atividades comerciais.

(…)

Essa nova construção em geral não possui registro próprio por estar irregular e em desacordo com a legislação, gerando dificuldades jurídicas, pois, é considerada apenas uma extensão da unidade base e dela fazendo parte. Isso dificultava que seus proprietários, que em geral são os filhos ou outros membros do núcleo familiar, exercessem os direitos de sucessão ou alienação, uma vez que foram edificadas à margem da lei.

O direito de laje contribui para solução destas situações.

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Como funcionam a repartição das despesas?

Todos os que tenham suas residências no mesmo lote tem a obrigação de contribuir para a sua efetiva conservação, reparos e melhorias.

No contrato de cessão do direito de laje os envolvidos devem estabelecer a proporção com que cada um contribuirá para despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum. Essa partilha dos custos entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, ocorrerá na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

As partes podem estabelecer uma convenção geral do edifício em lajes, instituindo normas de convivência e sistema de rateios de despesas comuns (alicerces, colunas, instalação de água, telhado, etc.).

A dimensão da participação não segue qualquer cota sobre a propriedade, mas sim ao benefício e serviço recebido pelo lajeado da área em questão. A escada, por exemplo, lhe terá pouca serventia, porém, os encanamentos lhe serão primordiais, assim como o telhado.

É recomendável que se conte com a ajuda de um advogado especialista para confecção deste contrato.

Como funcionam os impostos?

Depois de aberta a matrícula da laje o governo local irá instituir o valor da taxa de IPTU correspondente à laje que deverá ser arcada pelo novo proprietário da laje.

Quando houver transmissão do direito de laje, mediante pagamento, deverá ser recolhido o ITBI, caso contrário não será possível fazer a transferência da propriedade para o novo adquirente.

Se houver transmissão do direito de laje, de forma gratuita, deverá ser recolhido o ITCD ou ITCMD.

Quantas lajes (andares) podem existir em um mesmo lote?

Este limite varia entre os diversos locais e regiões do país, sendo que sua resposta está estabelecida no plano diretor de cada município. Ou seja, o limite de pavimentos das construções devem ser aprovadas pelo poder público.

Para que sejam construídas mais lajes (andares) é necessário que haja autorização expressa dos titulares da construção-base (o imóvel originário) e dos demais donos dos direitos de laje já constituídos.

A constituição de sobrelaje exige registro no cartório de imóveis em que o imóvel estiver matriculado, adquirindo uma nova matricula, autônoma e independente em relação às unidades anteriormente existentes.

Somente se poderá registrar um direito de laje superior se, na matrícula da laje anterior, já tiver sido averbada alguma construção. Não se pode estabelecer direitos reais de lajes sucessivos no espaço aéreo sem a existência material e concreta de uma construção.

Quais os cuidados devem ser tomados quando os pais forem ceder o direito de laje para seus filhos?

Como dito, os pais agora podem instituir aos filhos o direto de laje, sendo que dessa forma os filhos podem construir sobre a laje e depois ter o documento individualizado da nova unidade construída.

Quando for feita cessão gratuita de direito de laje, se assemelhará à doação. Neste caso, a transmissão da propriedade deve ser encarada como se fosse um adiantamento da herança a ser transmitida após a morte (adiantamento de legítima) e deverá respeitar a parte (legítima) que cabe a cada um dos demais descendentes.

Quando a cessão de direito de laje, de pais para filhos, se der por venda, deve haver o consentimento dos demais filhos e cônjuges, para que essa venda não possa ser anulada no futuro sob o argumento de ter causado prejuízos ou fraudado os direitos dos demais.

É recomendável que se conte com a ajuda de um advogado especialista para confecção do instrumento de cessão do direito de laje, bem como para dar orientação de todos os cuidados que devem ser tomados para que o negócio futuramente não possa ser declarado como ilegal e perder seus efeitos.

O direito de laje pode incrementar os negócios imobiliários?

Essa nova lei irá incentivar que já se construa prevendo a cessão de laje a terceiros.

É preciso desconstruir a ideia de que o direito de laje é uma realidade apenas das áreas ocupadas por pessoas de baixa renda em áreas irregulares. O uso do direito de laje é possível nas mais diversas áreas das cidades, em todos os extratos sociais, e em imóveis residenciais ou comerciais.

A consultoria de um advogado especialista pode lhe auxiliar a ver possibilidades de negócios fantásticos utilizando-se deste novo instrumento do direito.

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Posso adquirir o direito de laje por meio de ação de usucapião?

Sim, por meio da ação de usucapião, o pessoa terá declarada sua aquisição do direito real de laje, e também terá direito a registrar em seu nome a laje junto ao Cartório de Imóveis, gerando uma propriedade autônoma e independente da matrícula do imóvel originário.

O objeto da ação de usucapião será somente da unidade que ocupa, sem abranger a acessão abaixo, nem o terreno onde se assenta.

Não se deve esquecer que para entrar com ação de usucapião a pessoa deve preencher, no mínimo, os seguintes requisitos:

1. demonstrar idoneidade da coisa a ser adquirida;
2. ter a posse qualificada, exercida como se fosse dono da coisa, de formas ininterrupta, mansa e pacífica, e durante o tempo exigido pela legislação (que começa a contar a partir do momento em que deixa de se comportar como simples comodatário);
3. pode ser exigido ainda que se faça prova que sempre custeou as despesas geradas pela laje ou dividiu proporcionalmente com o titular da construção-base.

Cabe à pessoa que entrar com ação de usucapião provar que a sua laje não era um mero acessório da construção originária.

É indispensável que se conte com a ajuda de um advogado especialista para ingresso desta ação junto à Justiça.

Posso perder meu direito de laje? O direito de laje acaba?

O direito de laje não é temporário, mas sim permanente, ou melhor, persiste ao menos até que a construção se desfaça.

O perecimento da construção é causa extintiva do direito de laje. Com o desfazimento da construção só restará o terreno, e o terreno é de titularidade do dono da construção-base.

Caso o perecimento seja causado por terceiro, ou a construção se encontre segurada, o titular do direito de laje fará jus a indenização proporcional.

Existe direito de preferência na venda do direito de laje?

Sim, quando um dono de direito de laje obtiver oferta de compra de seu direito terá que dar ciência aos outros interessados (donos da construção-base e das outras lajes), para que deste modo desempenhem seu direito de igualar a oferta em 30 dias (prazo de preferência).

Este prazo do direito de preferência pode ser maior ou menor, desde que estabelecido em contrato.

Se o prazo estabelecido não for observado o interessado pode entrar com ação reivindicatória em até 180 dias, anulando a compra e venda realizada para terceiro.

E aí, as explicações sobre o direito de laje lhe foram úteis? Encontrou a solução que se encaixa perfeitamente ao seu caso específico ao longo do texto? Comente e compartilhe o seu comentário!

AUTOR:

Cristiano Nunes Gonçalves

Pós-Graduado em Direito. ADVOGADO. Doutor em Agronomia. ENGENHEIRO Agrônomo. PROFESSOR. ANALISTA em Ciência e Tecnologia Sênior.

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